איך תזהה שכנים רעים - זהו שלא תוכל לזהות ללא עזרה  

תושבת בת ים, אם לחמישה ילדים קטנים, חיפשה במשך תקופה ארוכה דירה למכירה במרכז העיר. לאחר זמן, מצאה את מה שנראה היה כמציאה אמיתית: דירה מרווחת בשכונה טובה ובמחיר אטרקטיווי במיוחד. האישה לא ביזבזה זמן, חתמה על זכרון דברים עם בעלי הדירה ומיד לאחר מכן בוצעה הרכישה. אלא שתקופה קצרה לאחר כניסתה לדירה התברר כי אחד הדיירים בקומה שמתחתיה הוא בריון אלים שמטיל אימה על תושבי השכונה. מאז, במשך זמן רב ניסתה למכור את הדירה אך הצליחה לעשות כן רק כעבור כמה שנים. דייר אחר באחד הבניינים ברמת גן שביקש למכור את הנכס שלו, הפליג במעלות הדירה המוצעת אך "שכח" לספר לרוכשים הפוטנציאליים כי הדייר בקומה שמעל מקפיד לשפץ את דירתו בכל יום שישי בשעות הצהריים ברעש רב. כמובן שבתוך זמן קצר הוא הצליח למוכרה ואפילו במחיר טוב.

כפי שתואר בהרחבה במדור זה בשבועות האחרונים, שכנות רעה יכולה להפוך את החיים בבית המשותף לסיוט אמיתי, ללא קשר לאיכות הדירה ולעתים גם לא למיקומה. רעש בלתי נסבל מהדירה ממול, ריחות או בעלי חיים מזיקים, או סתם שכנים מציקים מהווים מוקד לסכסוכים קשים בין השכנים שמגיעים לא פעם עד לבית המשפט. ההנחה הרווחת בעניין זה, כי כאשר אדם רוכש דירה הוא יכול לעמוד על איכות הבנייה, על הקרבה למוסדות ציבור, להשוות מחירים ועוד ועוד. ואולם, דבר אחד לא ניתן לבדוק - והוא השכנים בבניין.

ובכן, לא בדיוק. מנכ"ל חברת "בדק - בית ", צחי ברדוגו, אומר כי "שכנים זה משהו שאפשר לבדוק לפני רכישת הדירה. יש דרכים רבות ומגוונות לעשות זאת, חלקן פשוטות מאוד". ברדוגו מביא כדוגמה זוג שרצה לרכוש דירה בראשון לציון: "בבדיקה שביצענו בשבילו גילינו ששתי קומות מעל הדירה המבוקשת מתגוררת משפחה שאחד הילדים בה הוא חובב נחשים. כאשר דיווחנו על כך לבני הזוג הם החליטו לוותר על הדירה".

"בדק - בית " היא חברה המתמחה באספקת מידע מקיף על נכסים ושכונות מגורים, הכולל בדיקה לפני הרכישה - המיועדת לכלל רוכשי הדירות בישראל - וכן עיבוד מידע נדל"ני, כגון אפיוני שכונות. לדברי ברדוגו, רוב הפונים הם רוכשי דירות יד שנייה, שבהן מתבצעות עיקר העסקות למגורים. לדבריו, כ-10%-5% מהאנשים שפונים לחברה בבקשה שיבדקו בשבילם את הנכס לפני הרכישה, מחליטים לבטל את העסקה לאחר קבלת תוצאות הבדיקה. עוד הוא אמר כי קרוב ל-60% משתמשים בבדיקה ככלי מיקוח מול בעל הדירה.

באופן כללי, אומר ברדוגו, אפשר לבדוק את אופי השכנים בבית המשותף בכמה דרכים. כך למשל, כדי לקבל מידע חשוב על הסביבה בכלל והבניין בפרט, כדאי לנהל שיחה קצרה עם מתווך מקומי - לא זה שביצע את רכישת דירה. המתווך המקומי מכיר את אופי האוכלוסייה באזור המגורים הרלוונטי, אולי הוא אף טיפל בדירה באותו מבנה ספציפי, ולכן המידע שיספק עשוי לגלות פן אחר על הדירה והבניין. המעוניין בדירה יכול גם להציג את עצמו כמוכר באחד הבניינים ולהתייעץ עם המתווך בנוגע לבעיות שכדאי לו להסתיר בפני רוכשים פוטנציאליים.

אפשרות נוספת, אומר ברדוגו, היא לנסות לבדוק כמה מהדירות בבניין הן שכורות. דרך אחת לעשות זאת היא באמצעות בחינת תיבות הדואר בבניין. לדבריו, בבניין שבו מספר רב של דירות שכורות, צפויות בעיות. לרוב, המדובר באדישות של השכנים בכל הנוגע לאיכות החיים, לטיפוח הבניין, לתרבות הדיור ולאופי התחזוקה השוטפת. בנוסף, בבניין המאופיין במספר רב של דירות שכורות, צפויה תחלופה של דיירים בתדירות גבוהה.

"שיחה עם ועד הבית אף פעם לא יכולה להזיק", הוא מוסיף. לדבריו, ניתן להשיג בקלות את נציג הוועד, אשר ישמח לעדכן את הדיירים הפוטנציאלים בכל הנוגע לבניין הרלוונטי. מומלץ להתעניין בכמה נקודות: מוסר התשלומים בקרב דיירי הבניין, תוכניות עתידיות של הוועד, גם תוכניות שנפסלו והסיבה לפסילתן יכולות להעיד על אופי הדיירים בבניין.

טיפים נוספים של ברדוגו: מומלץ מאוד להמתין בכניסה הראשית לבניין, ולנסות לפתוח בשיחה עם הדיירים. כדאי לנסות ולבדוק מדוע המוכר הפוטנציאלי החליט לעבור, האם הוא שבע רצון מהדיירים בבניין ובשכונה, האם ישנו דייר מוסיקלי במיוחד, האם מישהו מבעלי הבתים מגדל בעלי חיים, האם יש תלונות מיוחדות, או מה דעתו על ועד הבית ותפקודו. כדאי לנסות ולאפיין את הבניין מבחינה סוציו-אקונומית, האם ישנם ילדים בבניין, מבוגרים, רווקים, בעלי מקצועות חופשיים ועוד. מומלץ לנסות ולאפיין את הבניין מבחינת הרכב האוכלוסייה - האם ישנה הומוגניות בקרב הדיירים, הן מבחינת הגיל, המוצא, הדת, תחומי העיסוק, המצב המשפחתי, השכלתי ועוד.

מידע על מקורות רעש לא צפויים ניתן לברר בשיחה קצרה עם דיירים בבניין סמוך. ניתן לברר אם הבניין מצוי בסמיכות של שניים עד שלושה רחובות מתחנת מד"א ו/או מכבי אש, האם ישנם כבישים ראשיים בסמיכות לדירה, מהו עומס התנועה בבוקר ובערב בשכונה והאם ידוע על שעת פינוי הזבל.

חשוב לשאול ולברר מי הם הדיירים המתגוררים בדירה מעל, מתחת ובאותה קומה. בנוגע לדייר מעל, יש לבחון אם קיימות בעיות נזילות ורעשים. נזילות מתקרה של הדייר בקומה התחתונה מעידה על בעיה בצנרת הרצפה בדירה הפוטנציאלית. יש לברר אם הדייר שמעל לדירה הרלוונטית נוהג להרעיש, וכדאי לבחון אם מדובר בילדים קטנים. כאשר בוחנים מראש את כלל הבעיות, ההתמודדות בהמשך קלה יותר.

ניתן לקבל מידע נוסף מכמה מקורות הנמצאים דרך קבע בבניין המגורים ובהם: חברת האחזקה והניהול של הבניין, מנקה, דוור, שומר הבניין וגנן. כדאי לברר עמם עניינים הנוגעים להתנהלות ואופי הבניין, דיירים בעייתיים, נכונות לתחזוקה שוטפת, תרבות הדיור ותוכניות לביצוע פרויקטים מסוימים.

רצוי לבחון אם ישנן דירות בבניין המשמשות לעסקים פרטיים. לדוגמה קליניקה, משרד עו"ד, משרד תיווך ועוד. את הבירור יש לעשות באמצעות התבוננות בתיבות הדואר וכן על ידי תשאול הדיירים בבניין. דירות כאלה מהוות מטרד בלתי פוסק הן מבחינת הרעש והן מבחינת הבלאי של הבניין.

לסיכום, אומר ברדוגו, דיווח מושלם והצגת הדירה כסופר אטרקטיווית ומדהימה יכולים תמיד לעורר חשד. רצוי לבקש מהמוכר לספר דווקא על חיסרון אחד או יותר שיש לדעתו בדירה. מעניין מה תהיה תגובתו. מכון מחקר: תשלום ממוצע לוועד בית - 98 שקל בחודש התשלום הממוצע לוועד הבית בעשור האחרון עלה בשיעור דומה לעליית המדד - 88%. כיום מסתכם התשלום הממוצע לוועד הבית ב-98 שקל בחודש. התשלום הממוצע הגבוה ביותר לוועד הבית הוא באזור המרכז - 121 שקל בחודש, ואילו התשלום הנמוך ביותר מקובל באזור הצפון - 79 שקל בחודש. נתונים אלה עולים מסקר מיוחד שערך מכון ברנדמן למחקר וייעוץ בשיווק. מדובר בסקר טלפוני בקרב מדגם של 503 מרואיינים המייצג את האוכלוסייה הבוגרת דוברת העברית בישראל.