פארק האשליות 05:08 | 30.9.2005 הארץ

תושבי שכונת צפון מגדיאל בהוד השרון עדיין לא יודעים כיצד לעכל את המכה שנחתה עליהם - שטח הפארק שהובטח להם על ידי היזמים יקטן וייהפך ברובו למרכז מסחרי. המרכז אמנם תוכנן להיבנות על חלק עיקרי של הפארק בתוכנית בניין עיר, אך תושבים הגרים בשכונה טוענים כי בעת רכישת הדירה הבטיחו להם היזמים שהמרכז המסחרי לא ייבנה.

"אנחנו חשים נפגעים", אומרים תושבי השכונה, "שכן בניית המרכז תוריד לנו את איכות החיים ואת ערך הדירות. הרי קנינו את הדירה בידיעה שיהיה לנו נוף לפארק ולא למרכז מסחרי".

יזמים רבים מבטיחים פארקים רחבי ידיים שבסופו של דבר מתגלים כ"חצי דונם עם נדנדה", כפי שהגדיר את המצב אחד מתושבי צפון מגדיאל. ההבטחות הן רבות ולא מחייבות - העיקר שרוכש הדירה הפוטנציאלי יתפתה וירכוש דירה.

עו"ד גלית רוזובסקי, ממשרד עו"ד פרופ' יובל לוי, מסבירה: "חברות בנייה רבות מבטיחות הבטחות שונות בסגנון של 'כאן יהיה לכם ירוק ושם יהיה לכם צהוב'. המציאות מלמדת, כי לרוב הן לא מתקיימות. הבעיה היא שהחברות מוגנות, שכן החוזה קובע כי ההבטחות השונות, שלמעשה בגינן רכש הדייר את הדירה, לא רלוונטיות וכי מה שמחייב הוא רק החוזה - ובחוזה לא מצוין גודל הפארק או אם יש נוף לים. ואז רוכש הדירה מוצא עצמו עם אמרות מסוג: 'הבטיחו לי' ו'אמרו לי'".

המקרה של שכונת צפון מגדיאל הוא דוגמה לבדיקה הלקויה שביצעו הרוכשים הפוטנציאליים ולהסתמכותם על הבטחות היזמים. לשכונה אמנם קיימת תוכנית בניין עיר (תב"ע) המייעדת הקמת פארק בשטח 25 דונם, שבמרכזו אמור להיבנות מרכז מסחרי - ולכן היזמים אינם פועלים שלא כחוק. עם זאת, לטענת התושבים, בעת רכישת הדירות הבטיחו להם היזמים, כי המרכז המסחרי יועתק למקום אחר ועל סמך הבטחה זו העירייה החליטה להשקיע בפיתוח הפארק. לאחר שהפארק פותח והדיירים כבר איכלסו את המבנים, החליטו היזמים שלא להעתיק את המרכז המסחרי וככל הנראה הוא ייבנה במרכז הפארק, כפי שנקבע בתב"ע.

"זו זכותם של היזמים לעשות זאת", אומר עו"ד גלעד הס, המשמש יועץ המשפטי של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד השרון. "שכן הדבר יועד בתב"ע ולכן אף אחד גם לא הגיש עדיין תביעה בעניין. אבל אין ספק שבניית המרכז המסחרי תוריד את ערך הדירות ותהפוך את הפארק לגינה ציבורית קטנה, שכן את רוב השטח יתפוס המרכז המסחרי.

"הבעיה היא שכל יזם קורא לשני הדונמים שברשותו פארק. אין הגדרה לפארק ולמעשה אין הבדל בין גינה לבין פארק. חשוב לבדוק, לכן, את גודל השטח הירוק בתוכנית בניין העיר ומה ייבנה בו - פארק, מתנ"ס ואולי בכלל בית ספר", מדגיש הס.

ראש העיר הוד השרון, חי אדיב, אמר בתגובה: "העירייה לא תתיר ליזמים לבנות מרכז מסחרי בשטח פארק עתידים, כפי שתוכנן בקדנציה הקודמת. יש בכך פגיעה בשטחים הירוקים ובאיכות החיים של מתחם 200 ואני לא אתן לדבר לקרות. לכן בחרנו מקום חלופי בשטח השכונה, שיהיה נגיש לתושבים ויספק את היזמים, ושם יוקם המרכז המסחרי המיועד. כיום אנחנו כבר נמצאים בסיכומים שהושגו עם היזמים בעניין".

היזמים הגדולים טוענים כי הבעיה קיימת בעיקר בקרב היזמים הקטנים. אייל חכם, מנהל השיווק והמכירות הארצי של אפריקה ישראל: "אני מעריך כי יש אנשי מכירות שנותנים הרגשה שפארק מסוים יהיה יותר גדול ממה שהוא עתיד להיות במציאות. יש אנשי מכירות שיבטיחו נוף לים גם בפרויקט של דירה בקומה השנייה ברמת גן, בגלל שהם יודעים שנוף לים מוכר. בנוסף, מרבית אנשי המכירות באתרים אינם מקצועיים ויש יזמים שלא יודעים כיצד להדריך את אנשי המכירות שלהם - ולכן כדאי לרוכש להסתמך על חוזים.

"כל מי שקונה דירה צריך לדאוג שכל מה שהובטח לו יהיה מעוגן בחוזה, אחרת שלא יצפה למימוש ההבטחה. אבל בקרב היזמים הגדולים, אלה שבונים שכונות שלמות, אפשר למצוא את כל המתחם בדגם ובתוכניות מסודרות. הניפוח של הגדלים נובע לא פעם מהלחץ למכור, שאנשי המכירות נתונים בו, שכן הביקושים בשוק נמוכים יחסית. זו אף לא תהיה יוזמה של הקבלן אבל אף אחד לא עוצר את איש המכירות. לכן עדיף לקנות מחברה גדולה ואמינה", מייעץ חכם.

עמדת בתי המשפט

פסיקות בתי המשפט בעניין הבטחות הקבלנים משקפות עמדה דומה. לדוגמה, פסק דין מאוגוסט 2005 של בית המשפט המחוזי אביב דחה את תביעתם של רוכשי דירות בבניין מגורים ברחוב רודנסקי ברמת אביב, שתבעו את החברות הבונות: טלנית תעשיות סחר נדל"ן ופיננסים ואברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית, בגין הבטחה שלא מומשה (א001413/99). הרוכשים טענו כי הובטח להם פארק פרטי בשטח 12 דונם, הכולל דשא ועצים ואשר אמור היה להיבנות במקביל לפרויקט, כך שיהיה מוכן במועד האכלוס.

"במסגרת החקירה הנגדית", כתבה השופטת צפורה ברון בפסק הדין, "הודתה אחת התובעת כי לא הובטח לה מה יהיה גודל הפארק וכי היא בעצם הבינה מהמונח פארק, כי מדובר בשטח גדול. הקבלן הצהיר כי כל שציין בפני רוכשי הדירות הוא שבהתאם לתב"ע ייבנה פארק על השטח המוגדר שטח פרטי פתוח, עם זכות מעבר לציבור. לכן, לא שוכנעתי מחומר הראיות, כי אכן הובטח לתובעים שהפארק יהיה מוכן במועד האכלוס וכי גודלו יהיה 12 דונם".

בתב"ע החלה על השכונה מצוין כי שטחו של הפארק יהיה 1.8 דונמים ובפסק הדין נכתב כי "השאלה מתמקדת בתיאור השטח הירוק כשטח פנוי כפי שהופיע בדגם, בפרוספקט ובמודעות. האם יש בתיאור זה של השטח הירוק כשטח פנוי משום התחייבות מצד החברה, כי השטח יישאר פנוי? לדעתי, התשובה היא שלילית. ראשית, אין בחוזה התחייבות כלשהי, כי השטח הירוק יישאר פנוי. אם הקונים חפצו שהשטח יישאר פנוי היה עליהם להתנות זאת בחוזה המכר.

"בנוסף, החוזה הפנה במפורש לתב"ע, שבה נאמר, בין השאר, כי השטח המועבר לעירייה מיועד לבניית יחידות דיור. לדעתי, היה מוטל על הקונים, אם גורל השטח הירוק היה חשוב להם, לבדוק את ייעוד השטח בתוכנית המיתאר ולהתנות זאת במפורש בהסכם המכר. על כן אני קובעת, כי החברות קיימו את התחייבויותיהן, על פי הסכם המכר, באשר לשטח הפארק ומועד הקמתו", פסקה השופטת ברון.

"בין הפרוספקט לבין החוזה אמנם אין תמיד קשר", מסביר עו"ד עופר טויסטר ממשרד עו"ד יגנס-טויסטר-בירן ושות', "אבל בבית המשפט יש למצגת והפרוספקט מידה של משקל, שכן בכל זאת מדובר בסוג של התחייבות או הבטחה. ואולם צריך להבטיח זאת בחוזה".

הגנה חלקית

רוכשי דירות רבים סבורים כי הערבות הבנקאית הניתנת להם על ידי הקבלן מבטיחה את מלוא זכויותיהם על פי הסכם המכר. הם טועים. "הערבות הניתנת לרוכשים על פי חוק מכר הדירות", מסביר עו"ד רמי מנוח, ממשרד עו"ד ברוך מנוח ושות', "היא הגנה חלקית בלבד".

דוגמה לכך היא פסקי דין שניתנו בעניין פרויקט סיבל, המוקם על חוף הים שבין נהריה לאכזיב. על פי תוכנית בניין העיר היתה אמורה חברת הבנייה סיבל להקים פרויקט דירות נופש יוקרתי ובו שלושה בניינים, בריכת שחייה ומתקני נופש וספורט. סיבל נקלעה לקשיים ומונה לה כונס נכסים, שהצליח לסיים הקמה של בניין אחד בלבד מתוך השלושה. הבניין הוקם כבית משותף רגיל; הבריכה, מתקני הספורט והנופש לא נבנו ורוכשי הדירות בפרויקט דרשו מהבנק לפרוע את ערבויות חוק המכר שניתנו להם.