דורון ברינקר - משרד שמאי מקרקעין  -  כתבות 

 052-2931644 / 077-7676337  

היטל השבחהמידע נדל"ןצור קשרEnglishמאמרים 1מאמריםתמ"א 38רקע וניסיוןעמוד הבית

 

מינהל מקרקעי ישראל -  תשלומים /  דמי היוון  / דח"ש / שמאי מקרקעין                                              

תשלום / יעוד

מגורים רווי

מגורים צמוד

תעשיה – מסחר – מלונאות – משרדים

 

 

 

דמי היוון / דמי חכירה :

 

לשימוש כאשר יש יותר מ 7 שנות חכירה .

מבצע היוון : 0.2%  * ערך הקרקע למ"ר מבונה  * שטח דירה ברוטו  = דח"ש  , דח"ש * 15  [ לא פחות מ 30 ₪ נכון 1/4/94 ] ועד 1% דח"ש מקסימום .

 המשלמים יחשבו לחוכרים בתנאי חכירה מהוונים ליתרת תקופת החכירה ע"פ החוזה שבדיהם ולתקופה חכירה נוספת {יובל) בת 49 שנים נוספות . אלו שלא יצטרפו למבצע יחוייבו גם בתשלומי דמי הסכמה בעת העברת זכויות ובדמי חכירה מהוונים בשיעור של 5.5% מערך הקרקע בעת חידוש החכירה ביובל .אלו שהיוונו בעבר 3% מערך הקרקע . ---  אלו שלא ירצו להצטרף למבצע

היוון : {לדירות קיימות}  7.02% משווי קרקע למ"ר מבונה + 10% כל שנה , מהווה תשלום עד סוף התקופה (נכון ל 2003)

דח"ש :לפי חוזה החכירה או  0.5% (נכון ל 2003 ) החלטה 713 + 844 , חוזים אשר הוונו בעבר – עם תום תקופת החכירה תקופת חכירה נוספת 49 ש עבור 3% מערך הקרקע. {714}, בעת העברת זכויות – דמי הסכמה = היוון

בגין חובות עבר =7* דח"ש

 

 

היוון : מבצע היוון הסתיים ב 31.3.01 בשיעור 4.8% מערך הקרקע , ולא פחות מ 9 * דח"ש לשנים 00-01  {הגבוה מבין השניים} .כרגע פתוח ההיוון לפי חוזה החכירה.

דח"ש =  למי שבחר לא להוון : לפי חוזה החכירה או 0.4% מערך הקרקע + 0.04% תוספת כל שנה לאחר מכן עד למיצוי זכויות ממי בהתאם לחוזה החכירה אך לא יותר מ 1% מערך הקרקע. {729, 828, 843}

 

דח"ש = 5% מהיתרה הבלתי משולמת מהוון בריבית 5% עד סוף התקופה . החלטה 101

היוון = לפי תנאי חוזה החכירה .

 

{{5% * LV }* {1- D%}}

N= 49 – N1 ,I = 5%

 

יובל חכירה :

היוון הקרקע לתקופה נוסת עד 7 שנים לפני מועד סיום התקופה הנוכחית

 

3% משווי הקרקע בחוזה מהוון  {החלטה 714}

דח"ש = 0.5% {נכון ל 2003)  מערך קרקע למ"ר מבונה לפי טבלאות ערכי קרקע מעודכנות למועד היובל ,

בכל מקרה לא פחות מ 30 ₪ ליום 1/4/94 = היום =

 

הבסיס לתשלום יהיה התשלום האחרון ששלם החוכר בתקופת החכירה המקורית , דח"ש יעודכנו בשומה עדכנית והפרשי הצמדה ,

היוון – 4.8% משווי הקרקע + 10% כל שנה נכון ל 01} או 9 פעמים דח"ש – הגבוה מבין השניים ולא יותר מ 5.5% מערך הקרקע .נוהל 37.01

דח"ש ל 2003 :0.4% מערך הקרקע + 0.04% תוספת כל שנה לאחר מכן עד למיצוי זכויות ממי בהתאם לחוזה החכירה אך לא יותר מ 1% מערך הקרקע

 

 

היוון : דח"ר נמוכים = 22.75%  מערך קרקע  = דח"ש של 1.25% מערך קרקע שיעור היוון = 5%

 באזורי עדיפות לאומית 3.6%

דח"ר גבוהים = 13.65% מערך קרקע = דח"ש של0.75% מערך קרקע שיעור היוון = 5%   , באזורי עדיפות לאומית 2.2%

:דח"ר נמוכים = 3.6%  , דח"ר גבוהים = 2.2%

{החלטה 851} , נוהל 31.71

דח"ר נמוכים = עד 39% , דח"ר גבוהים = 40% +

ערך קרקע = כפנויה ללא פיתוח ע"פ שומה עדכנית בהתאם לזכויות הבניה ע"פ תוכנית בתוקף  .

 

דמי הסכמה :

חלקו של המינהל בהעברת זכויות

רק מהיתרה הבלתי משולמת

 

בחוזה מהוון אין תשלום , בחוזה לא מהוון

שיעור תשלום ממחיר המכירה , *מחיר מכירה = כמוצהר במש"ח  (קרקע + מחוברים)  כדלקמן:  עד 675,321 ₪ - 0.5% (600K)

675,321 – 900,429 ₪ - 1% (800K)

900,429 – 1,125,536 ₪ - 1.5% (1000K)

מעל  1,125,536  ₪ – 2%  {החלטה 844}

התשלום מהווה תשלום דמי חכירה מהוונים ליתרת התקופה המקורית + 49 שנים נוספות  

 

 

 

בחוזה מהוון אין תשלום , בחוזה לא מהוון

שיעור תשלום ממחיר המכירה , *מחיר מכירה = כמוצהר במש"ח  (קרקע + מחוברים)  כדלקמן:  עד 675,321 ₪ - 0.5%

675,321 – 900,429 ₪ - 1%

900,429 – 1,125,536 ₪ - 1.5%

מעל  1,125,536  ₪ – 2%  {החלטה 844}

התשלום מהווה תשלום דמי חכירה מהוונים ליתרת התקופה המקורית + 49 שנים נוספות  

 

1/3 * {שווי מכירה – שווי רכישה מתואם } יתרה בלתי משולמת {1-% דח"ר) } = דמי הסכמה .   

צורה אחרת : A = {ערך קרקע מקורי משוערך וממודד } – {ערך נוכחי של זכויות הבניה }

 דמי הסכמה = 1/3 * {100% - דח"ר }*   A

 

הערות : לדמי הסכמה :   העברת זכות חכירה = העברה של זכות חכירה במקרקעין או הסבתה בדרך כלשהיא לאחר בתמורה או שלא בתמורה

ערך הקרקע בעת הרכישה = ערך היסטורי מתואם במדד המחירים לצרכן {מדד הבסיס = המדד שפורסם לחודש האחרון של התקופה של הרכישה או המדד הממוצע }עד למדד שפורסם לאחרונה לפני יום העברת הזכות., נקבעו בחוזה החכירה שיעורים נמוכים או גבוהים 1/3 ילכו לפי החוזה , העברת זכויות ל"קרוב" לא תחשב העברת זכות , וכן מתאגיד מתפרק , והורשה חוקיים , רשאי לנכות מעליית ערך מקרקעין הוצאות רישום ירושה , והוצאות פינוי דיירים שהמבנה בהם גרים מיועד להריסה , פטורים –  בקרקע המשמשת למגורים וחנויות .ונחלות

דח"ר מקובל : עד שנת 52 = 0% דח"ר , 4% דח"ש , 52-77 = 33% דח"ר , דח"ש {5% מהיתרה הבלתי משולמת (5% *67% )= 3.35% , 57-65 = 40%  דח"ר , 3% דח"ש ,

65-68 = 67% דח"ר , 1.65% דח"ש , 68-74= דח"ר 80% , דח"ש 1% , 74 – ואילך = דח"ר 91% , דח"ש = 0% ,

החלטה 848 מ 19/11/98 למכרזים החל מ 4/1/99 , במגורים בלבד תשלום 91% דח"ר יהיה ל98 שנים + אופציה ל98 נוספות ללא תשלום נוסף.

תשלום / יעוד

מגורים רווי

מגורים צמוד

תעשיה – מסחר – מלונאות – משרדים

 

דמי היתר לתוספת בנייה

 

התשלום בוטל מיום 25.11.94  החלטה 677 והחלטה 933 מיום 2/7/02 , בכפוף לתנאים בהחלטה 901

וכן שלא יתווספו אף יחידת מגורים נוספת. נוהל 31.23 מיום 6/2/03

 

* ראה גם החלטה 931 פרויקט להתחדשות עירונית >

 

 

 

 

תוספת בניה : עד עוד יחידת דיור אחת נוספת , כאשר ניתן לפצל לפי תב"ע – יש לפעול לפי נוהל פיצול .

תשלום :  31% מהערך המעודכן של זכויות הבניה הנוספות בחכירה מהוונת , 52% בחכירה לא מהוונת .

במידה וחל היטל השבחה החוכר לא יזוכה.

החלטה 933  מיום 2/7/02 + 950  21/1/03

במגורים = ממי מכיר ב 160 מ"ר ראשונים המבנה הקיים + התוספת עד 160 מ"ר – פטור . אבל עם בהקצאה הראשונה חושבה התמורה לפי מבונה בפועל ולא מלא זכויות הבניה ע"פ תב"ע בתוקף במועד העסקה ממי יגבה דמי חכירה מהוונים  הינו עבור מלא יתרת זכויות הבניה החל מהמטר הראשון והתשלום יהיה כשיעור דמי חכירה המהוונים כשיעור הקצאה חדשה הנהוג במינהל לאותו ישוב.

על שיעור התשלום יחולו הנחות בהתאם לאזורי עדיפות . ולהחלטות הממשלה .

הגבלה עד 20 דונם , תשלום דמי ההיתר מקנה לחוכר זכויות חכירה מהוונות ל 49 שנים  

 

תוספת בניה : תוספת שטח בניה מקורה למבנה קיים , המשמשת למטרת החכירה המקורית ואשר זכויות הבניה יגדלו עד פי 2

תשלום :  % 31 מהערך של זכויות הבניה

עם בהקצאה הראשונה חושבה התמורה לפי מבונה בפועל ולא מלא זכויות הבניה ע"פ תב"ע בתוקף במועד העסקה ממי יגבה דמי חכירה מהוונים  הינו עבור מלא יתרת זכויות הבניה החל מהמטר הראשון והתשלום יהיה כשיעור דמי חכירה המהוונים כשיעור הקצאה חדשה הנהוג במינהל לאותו ישוב.

על שיעור התשלום יחולו הנחות בהתאם לאזורי עדיפות . ולהחלטות הממשלה .

תשלום דמי ההיתר מקנה לחוכר זכויות חכירה מהוונות ל 49 שנים,

הגבלה עד 20 דונם

 

דמי היתר לשינוי יעוד וניצול

 

שינוי ניצול הינו ניצול מעבר למה שמקנה חוזה החכירה המקורי ומעבר למה שמוגדר כתוספת בנייה

עבור שינוי הייעוד או שינוי הניצול – 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי החכירה המקורית לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד או הניצול.

לא ישפו אם שולם היטל השבחה  

לחישוב דמי היתר  ועניין זה בלבד יזוכה החוכר מערך א על :  דח"ר עד 40%  - זיכוי של 40% , דח"ר  41-80% - זיכוי של 80% דח"ר 91% מהוון {או מוכר כמהוון } זיכוי 91%

פרוייקטים להתחדשות עירונית : החלטה 931 מיום 24/6/02 ,  המינהל לא יגבה דמי היתר בבניין רווי אשר כל היחידות בו מהוונות בגין : תוספת בניה , או תוספת דירות בבניין רווי קיים בקרקע עירונית , בגין הריסת מבנה קיים ובניית בניין רווי  אחר תחתיו בין עם מיקום המגרש זהה בין תכנית הקודמת לתכנית החדשה או השתנה {גם אם לא כל הדירות מהוונות אבל הם בבעלות המדינה או מטעמה – תופס} , אפשרי גם איחוד וחלוקה על אחריות החוכרים.  אם יכללו בתוכנית החדשה גם שטחי ציבור {שצ"פ , שב"צ דרכים וכו'} אזי אם : שטחו של השטח הציבורי לא השתנה – לא יגבה המינהל תשלום , אם השתנה הוקטן יגבה תשלום בהתאם להערכת שמאי בכפוף לטבלת איזון בתשלום של 91% משווי התוספת עד שטח של 500 מ"ר . כאשר היעוד למגרשים אינו רק למגורים בבניה רוויה ו/או כאשר כתוצאה מהתוכנית החדשה נוסף שטח נוסף למגרש יעוד שאנו מגורים בבניה רוויה ישלם החוכר דמי היתר בגין היעוד שאינו מגורים , כל עוד שיעור התוספת עד 15% מכלל הבניה במגרש – לא יגבה המנהל דמי היתר , החוכרים או היזם או מי מטעמם ישא בהיטל השבחה באם ידרש – והמינהל לא ישפה אותם.

 

המנהל יגבה 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי תנאי החכירה המקורית{= ערך א)  לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד או הניצול  {= ערך ב } – לא ישפו בהיטל השבחה.

שינוי ניצול = הגדלת זכויות בניה מעבר למה שמקנה חוזה החכירה הקיים  {יותר מעוד יחידה אחת בנוסף לקיימת בבניה צמודת קרקע , עוד אחת בלבד = תוספת בנייה }.

 שינוי יעוד = שינוי יעוד המקרקעין ממה שמוגדר בחוזה החכירה ליעוד אחר ע"פ תב"ע תקפה.

ערך א : ערך הקרקע לפי שומה למועד בקשת השומה , לזכויות , אפשרות הניצול , המטרה והייעוד לשמם הוחכרה הקרקע כפי שנקבעו בחוזה החכירה המקורי במידה ולא קיימים נתוני תכנון למועד ההקצאה , יקבעו אפשרויות הניצול בהתאם לבינוי בפועל , או לשומה שבגינה נערכה העסקה המקורית.

 

לחישוב דמי היתר  ועניין זה בלבד יזוכה החוכר מערך א על :  דח"ר עד 40%  - זיכוי של 40% , דח"ר  41-80% - זיכוי של 80% דח"ר 91% מהוון {או מוכר כמהוון } זיכוי 91%

 

ערך ב: ערך הקרקע  ע"פ מלוא זכויות הניצול והיעוד של התב"ע שבתוקף או לפי תוכנית הבניה המוצעת הגבוה מבין השניים .

הגבלה עד 20 דונם

המנהל יגבה 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי תנאי החכירה המקורית{= ערך א)  לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד או הניצול  {= ערך ב } – לא ישפו בהיטל השבחה.

שינוי ניצול = הגדלת זכויות בניה מעבר למה שמקנה חוזה החכירה הקיים  {יותר מעוד יחידה אחת בנוסף לקיימת בבניה צמודת קרקע , עוד אחת בלבד = תוספת בנייה }.   שינוי יעוד = שינוי יעוד המקרקעין ממה שמוגדר בחוזה החכירה ליעוד אחר ע"פ תב"ע תקפה.

ערך א : ערך הקרקע לפי שומה למועד בקשת השומה , לזכויות , אפשרות הניצול , המטרה והייעוד לשמם הוחכרה הקרקע כפי שנקבעו בחוזה החכירה המקורי במידה ולא קיימים נתוני תכנון למועד ההקצאה , יקבעו אפשרויות הניצול בהתאם לבינוי בפועל , או לשומה שבגינה נערכה העסקה המקורית.

לחישוב דמי היתר  ועניין זה בלבד יזוכה החוכר מערך א על :  דח"ר עד 40%  - זיכוי של 40% , דח"ר  41-80% - זיכוי של 80% דח"ר 91% מהוון {או מוכר כמהוון } זיכוי 91%

ערך ב: ערך הקרקע  ע"פ מלוא זכויות הניצול והיעוד של התב"ע שבתוקף או לפי תוכנית הבניה המוצעת הגבוה מבין השניים .

הגבלה עד 20 דונם

תשלום / יעוד

מגורים רווי

מגורים צמוד

תעשיה – מסחר – מלונאות – משרדים

 

דמי היתר לפיצול

 

 ראה  לעיל  --- פרוייקטים להתחדשות עירונית : החלטה 931 מיום 24/6/02

 

עבור פיצול המגרש -  31%  מהערך המעודכן של המגרשים שיווצרו עקב הפיצול למעט המגרש שעליו בנוי המבנה המקורי המותר לפי החכירה המקורית .

 

עבור פיצול המגרש -  31%  מהערך המעודכן של המגרשים שיווצרו עקב הפיצול למעט המגרש שעליו בנוי המבנה המקורי המותר לפי החכירה המקורית .

 

עבור פיצול המגרש -  31%  מהערך המעודכן של המגרשים שיווצרו עקב הפיצול למעט המגרש שעליו בנוי המבנה המקורי המותר לפי החכירה המקורית .

 

שימוש חורג

 

שימוש חורג בדירת מגורים שאנו כרוך בתוספת בניה ביחידת מגורים אחת הן ברווי והן בצמוד למטרת משרדים , מרפאות גני ילדים וכדומה אינו כרוך בתשלום ואנו מצריך עדכון דמי חכירה שנתיים .

 

 

 

 

 

שימוש חורג בדירת מגורים שאנו כרוך בתוספת בניה ביחידת מגורים אחת הן ברווי והן בצמוד למטרת משרדים , מרפאות גני ילדים וכדומה אינו כרוך בתשלום ואנו מצריך עדכון דמי חכירה שנתיים .

 

 

שימוש חורג דורש היתר לשימוש חורג מרשויות התכנון והבניה , בעד שימוש חורג ישלם החוכר למינהל דמי שימוש של  5% מתוספת ערך הקרקע

מקדם היוון לתקופת השימוש * 5% * {תוספת ערך הקרקע לפי שומה}

היטל השבחה יכול על החוכר . המינהל יסכים לשימוש חורג של 7 שנים

הערות :  

1. שינוי / יעוד = המינהל יגבה דמי היתר למרות שהשימוש מותר בתכנית תב"ע בעת החכירה אך חוזה החכירה נעשה ע"פ שומה ספציפית למטרת החוזה בעוד שהתכנית כללה שימושים נוספים יש לגבות דמי היתר במתכונת עסקת שינוי יעוד וניצול – מקרה אחר לא לגבות .

2.  במקרה של העברת זכויות בד בבד עם ביצוע שינוי יעוד במגרש , שינוי ניצול מגרש , ופיצול מגרש יהא המעביר פטור מתשלום דמי הסכמה.

3. בגין שינוי יעוד או ניצול יש לשלם דמי היתר – תשלום דמי היתר מקנה לחוכר זכויות חכירה מהוונות לתקופה של 49 שנים שתחולתה מיום העסקה.

4. בגין שימוש לא אושר ע"י המנהל תיערך עסקת שינוי יעוד ו/או ניצול וכן יגבו דמי שימוש לתקופת העבר בגין השימוש השונה ממטרת החוזה עבור תקופת השימוש הידועה למינהל.

כאשר החכירה אינה מהוונת יש לגבות דח"ש ע"פ החוזה ובנוסף ע"פ התחשיב של  5% מתוספת ערך הקרקע  מקדם היוון לתקופת השימוש * 5% * {תוספת ערך הקרקע לפי שומה} ->היטל השבחה יכול על החוכר .