המסלול אל הבית החדש שלכם  : מאת שלומי שפר

נטילת משכנתא היא אולי ההחלטה הכלכלית החשובה ביותר שאנו מקבלים בחיינו; ואולם האם אנו באמת מכירים את כל המסלולים והמכשולים 

מי שלקח משכנתא וקרא לפני כן את החוזה עליו הוא חותם - שיקום. זאת ועוד, גם מרבית פקידי המשכנתאות שעובדים בבנקים מעולם לא קראו את החוזה הארוך, וכך גם רבים מהמנהלים. ואגב, מי שכבר כן קרא - לא בטוח שהבין.

ובכל זאת, רבים מאתנו הולכים אל הבנקים למשכנתאות כדי לעשות שם את העסקה הגדולה ביותר בחיינו. לאחר מכן, אנחנו בוכים שלקחנו משכנתא ל-20 שנה ומי לעזאזל יודע על מה בדיוק אנחנו משלמים. אז האמת היא שזה לא כל כך מסובך.

מהי משכנתא?

משכנתא היא הלוואה לצורך רכישת נכס, כאשר הביטחון של המלווה (בדרך כלל הבנק) הוא הנכס שאנו רוכשים - הדירה. הבנק נותן לנו הלוואה, בדרך כלל בשיעור של עד 90%-80% מערך הדירה, ומשעבד אותה. ערך הנכס נקבע לפי החוזה בין המוכר לקונה ולפי הערכת שמאי - הסכום הנמוך מבין השניים.

 למעט מקרים נדירים, משכנתא נלקחת לפי לוח שפיצר, לפיו התשלום כבר מגלם את הריבית אך נותר קבוע לאורך חיי ההלוואה. כך למשל, אם לקוח לקח הלוואה של 100 אלף דולר ל-20 שנה בריבית של 6% צמודה למדד, הוא ישלם כל חודש 716 דולר (כיום כ-3,220 שקל). הסכום יעלה ויירד רק לפי המדד, אבל על כך בהמשך.

בסביבה של אינפלציה אפסית הלקוח ישלם 716 דולר כל חודש במשך 20 שנה, וכעבור 20 שנה בדיוק התשלומים יסתיימו והשעבוד שהוטל על הנכס יוסר.

איך בוחרים את מסלול ההלוואה?

 זו אולי השאלה החשובה ביותר. הבנקים מציעים כיום מגוון רחב מאוד של מסלולי תשלום. ואולם למרות המגוון הרב, ישנם שלושה מסלולים עיקריים: צמוד מדד (קבוע או משתנה), שקלי ודולרי.
 

* מסלול ריבית קבועה צמודת מדד: התשלום החודשי נקבע לפי הריבית ומשתנה לפי המדד. כך למשל, אם בדוגמה הקודמת המדד עלה ב-5% תוך שנה, התשלום החודשי יהיה כבר 752 דולר. אם המדד יירד, גם התשלום החודשי יקטן - ואולם הוא לעולם לא יהיה נמוך יותר מתשלום הבסיס, 716 דולר. במקרה בו המדד ירד מתחת למדד בו נלקחה ההלוואה, עליית המדד תשפיע על התשלום החודשי רק כאשר הוא יעבור שוב את המדד ההתחלתי.

 מסלול ריבית קבועה צמודת מדד טוב בעיקר כאשר הלווה רוצה שקט וביטחון. הוא יודע בדיוק כמה ישלם - וחשוף רק לשינויים באינפלציה, שכיום היא די נמוכה. סיכון אחר הגלום במסלול זה הוא הקושי בהחזר מוקדם של ההלוואה. נניח, לדוגמה, שבנקודה מסוימת הלווה מקבל סכום גדול של כסף, למשל 50 אלף דולר, ורוצה לסלק חלק מהמשכנתא; אם הריבית הממוצעת למשכנתאות נמוכה מהריבית שבה הלווה לקח את ההלוואה - הוא יידרש לפצות את הבנק על ההפסד. קנס זה נקרא עמלת פירעון מוקדם.

 לכל בנק יש מנגנון משלו, המשתנה מדי פעם בפעם, לקביעת הריבית הממוצעת. לפיכך, העצה הטובה ביותר היא לשאול את הפקיד בבנק מהו שיעור הריבית. במקרה בו הריבית הממוצעת גבוהה מהריבית בה נלקחה ההלוואה, אין כל בעיה להחזיר את כל ההלוואה או חלק ממנה לפני הזמן ובלי קנסות. מי שמודיע 10 ימים מראש על רצונו בסילוק המשכנתא, נהנה מפטור של 0.1% מסכום ההחזר, אבל תמיד יש עמלה של 60 שקל. למה? ככה.

 המסקנה היא שכדאי להמתין עם הכסף עד שהריביות בשוק עולות, מפני שאז תהיו פטורים מקנס הפירעון המוקדם. אגב, הבנק מרוויח בעסקה הזאת - כי הוא מוכר את הכסף שהחזרנו לו בריבית גבוהה יותר. כמובן, הבנק אף פעם לא מחזיר ללקוחות כסף: הוא רק מקזז בכסף הזה עמלות נלוות - אם ישנן כאלה.

 * מסלול הריבית המשתנה צמודת המדד פועל לפי אותו עיקרון. ההבדל הוא שהריבית משתנה אחת לתקופה (שנה, שנתיים, שנתיים וחצי). כיצד היא משתנה? גם כאן מדובר בנוסחה המשתנה בין בנק לבנק. כדי להשוות בין הנוסחאות של הבנקים, יש לשאול את פקיד הבנק איזו ריבית צריך היה לשלם היום, בהנחה שהמשכנתא נלקחה לפני שנתיים (או כל תקופה אחרת) והגענו לנקודת שינוי הריבית. אם, למשל, התשובה בבנק א' תהיה 6.5%, ובבנק ב' 7% - הרי שהנוסחה של בנק א' משתלמת יותר, מאחר שהריבית נמוכה יותר.

 היתרון של הלוואה זו הוא שניתן לקחת אותה בתקופות בהן הריבית גבוהה. מכיוון שמדובר למעשה בכמה הלוואות לטווח קצר, הרי שאם הלקוח רוצה להחזיר חלק מהלוואה לפני הזמן, הוא לא יתבקש, במרבית המקרים, לשלם קנס על פירעון מוקדם

 ואולם אם הריבית הממוצעת אכן ירדה, כדאי ואפילו מומלץ לקבע את הריבית. למעשה, מדובר במחזור של ההלוואה - כלומר החזרת ההלוואה הישנה ולקיחת הלוואה חדשה בריבית נמוכה יותר. כיצד נקבעת הריבית? על פי ממוצע הריביות שמפרסם בנק ישראל פלוס מרווח מסוים שהבנק מוסיף.

 כך למשל, בימים אלה קיבע לקוח באחד הבנקים הגדולים למשכנתאות הלוואה בריבית של 5.8%. זאת בשעה שלקוחות שלוקחים הלוואה בפעם הראשונה משלמים ריבית של כ-5%. הבנק יודע שהלקוח שבוי שלו, ולכן "קונס" אותו בכך שהוא גובה ממנו ריבית גבוהה יחסית. במצב זה, כדאי ללקוח להתמקח על גובה הריבית.

* הלוואות פופולאריות חדשות בחודשים האחרונים הן הלוואות שקליות (לפי ריבית הפריים) והלוואות דולריות. בהלוואת פריים (ריבית בנק ישראל + 1.5%) התשלום החודשי משתנה לפי ריבית הפריים בכל חודש. כיום נותנים הלוואות גם בריבית של פריים מינוס 0.6%, כלומר ריבית של כ-5%. במקרה זה אין תשלום רצפה: אם הריבית יורדת, התשלום החודשי יורד גם אל מתחת לתשלום ההתחלתי

היתרון בשיטה זו הוא שהריביות כיום נמוכות מאוד. החיסרון - הן יכולות לעלות. יתרון נוסף בהלוואת פריים: אין קנסות על פירעון מוקדם של ההלוואה. החיסרון - אם רוצים לקבע את ההלוואה בנקודה מסוימת, הדבר תלוי ברצונו של הבנק 

* המסלול הדולרי דומה מאוד למסלול הפריים. הריבית נקבעת לפי ריבית הליבור (הריבית הבין-בנקאית בלונדון).

כיום, למשל, הריבית היא כ-1.8%, והתוספת שהבנק דורש היא כ-1.7% - כלומר בסך הכל כ-3.5%. התשלום החודשי צמוד לדולר, ובדרך כלל אין דולר רצפה (שער מינימלי לדולר). הליבור משתנה אחת ל-3 או 6 חודשים. גם כאן אין קנסות בהחזר מוקדם, אבל הקיבוע נעשה רק בהסכמת הבנק

מה לעשות ?

מרבית הלקוחות נוטלים כיום הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד - ובצדק. הריביות נמוכות וניתן להבטיח שקט ושלווה ל-20 שנה. אבל באופן כללי העצה הטובה ביותר היא לפזר את ההלוואה על פני כמה מסלולים. כיום, כאשר גם המסלול הדולרי הוא מצוין, אפשר לקחת חלק מההלוואה במסלול דולרי. כך אתם משלמים תשלום נמוך מאוד, ואם יש לכם סכום כסף גדול שמשתחרר עוד שנתיים-שלוש, תוכלו להחזיר את ההלוואה ללא קנסות

הריבית היא לא הכל

התחרות בין הבנקים למשכנתאות על הריביות היא מטורפת, אבל אם מישהו סוגר על הלוואה בריבית צמודה למדד של 5.6% - זו לא הריבית שהוא ישלם בפועל

חישוב הריבית הנכון (ריבית אפקטיווית), הביטוחים, העמלות ועוד יביאו את הריבית האמיתית ל-7%.  לדוגמה, עלויות נוספות להלוואה של 100 אלף דולר (450 אלף שקל) על דירה בגודל 100 מ"ר: ביטוח חיים - 15 שקל לאדם לחודש לכל 100 אלף שקל הלוואה, 135 שקל לחודש לזוג; ביטוח נכס - לפי גודל הדירה - 0.00197 כפול 3,875 שקל למ"ר, 65 שקל לחודש; שמאות - 269 שקל לזכאים (חד-פעמי); עמלת פתיחת תיק - 0.25% מסכום ההלוואה, 1,125 שקל (חד-פעמי); דמי ביול - 4 פרומיל מסכום ההלוואה, 1,800 שקל (חד-פעמי); ייפוי כוח נוטריוני - 218 שקל (חד-פעמי); רישום הערת אזהרה בטאבו - 132 שקל (חד-פעמי); הוצאת תדפיס נסח טאבו - 59 שקל (חד-פעמי); רישום הזכויות ברשם המשכונות - 155 שקל (חד-פעמי); דמי גוביינא - הוראת קבע עמלה של שני שקלים לחודש, כלומר 24 שקל בשנה.

 לפיכך, עלות ביטוחים תהיה כ-48 אלף שקל; עלות תשלום הוראת קבע - 480 שקל; תשלומים חד-פעמיים - 3,760 שקל. בסך הכל נשלם כ-52 אלף שקל נוסף על המשכנתא.

 פורסם ב"הארץ" יום ראשון ט"ו בתמוז תשס"ד, 4 ביולי 2004