מדוע כדאי ליטול משכנתא בקניית דירה?

רוב האנשים חוששים ליטול הלוואת משכנתא לצורך רכישת דירה בגלל גודל ההתחייבות לתשלום חודשי ובגלל החשש מהסתבכות פיננסית. יש אמנם יתרון לרכישת דירה ממקורות עצמיים כמו תחושת הביטחון הכלכלי: הרוכש אינו נכנס לחובות ומגוריו בדירתו אינם מותנים בכך שיעמוד בתשלומים החודשיים. אלא שיש גם חסרונות. בהימנעות מנטילת הלוואה חלק ממשקי הבית גוזרים על עצמם רכישה של דירה בסטנדרט נמוך, המשקף את ההון שביכולתם לגייס ולא את צרכיהם האמיתיים. התוצאה עלולה להיות החלפות תכופות מדי של דירות, המשקפות את צבירת ההון ההדרגתית בידי משקי הבית. בגלל ההוצאות הנלוות לעסקת נדל"ן, דרך זו גורמת להוצאות כבדות ומיותרות למשק הבית.

השימוש בהלוואת משכנתא בעת רכישת דירה הוא מהלך הגיוני ברוב המקרים. זוהי פשרה בין צורכי המגורים של משק הבית לבין יכולתו הכלכלית, כששניהם משקפים לא רק את המצב השוטף אלא גם את התכניות לעתיד. זוהי גם פשרה בין התחושות האופטימיות של משקי הבית לבין שנאת הסיכון שלהם. אבל בעיקר זהו מהלך המאפשר למשק הבית ליהנות מעליית מחירי הדירות ולקבל תשואה גבוהה יותר על חסכונותיו.

 1. מהו גודל התקציב לרכישת דירה?

טעות נפוצה אצל רוכשי דירות היא קביעת גודל המשכנתא שהם נוטלים לפי מחיר הדירה שהם רוכשים. כיוון החשיבה הנכון הוא הפוך: התקציב המקסימלי העומד לרשות משק בית לרכישת דירה צריך להיגזר מגודל ההלוואה שהוא יכול ליטול מהבנק. התקציב הוא הסכום של המקורות העצמיים שלו ושל הלוואת המשכנתא.

מה קובע את גודל ההלוואה שהוא יכול לקבל? הגורם החשוב ביותר הוא כושר ההחזר: אם משק הבית יכול לעמוד בהוצאה חודשית מסוימת - ניתן לגזור מכך מה גודל ההלוואה שהוא יכול לקבל. לדוגמה, אם הריבית השנתית בהלוואה צמודת-מדד ל-30 שנה היא 5%, אזי הלווה ישלם כל חודש 536.82 שקל בגין כל 100 אלף שקל של הלוואה. מכך ניתן לחשב כי אם הלווה יכול לשלם בכל חודש 3,000 שקל בעבור המשכנתא - הוא יכול ליטול הלוואה של כ-560 אלף שקל.

כיצד ניתן לדעת מהו כושר ההחזר של משק בית? התשובה אמנם אינדיווידואלית, אבל נוכל להיעזר בכלל אצבע: התשלום בגין המשכנתא אינו צריך להיות גדול בדרך כלל מ-30%-25% מהשכר נטו.

נותרה עוד מגבלה אחת: הביטחונות אותם ישעבד הבנק להבטחת החזר החוב. הבנקים יהססו להעמיד משכנתא בסכום העולה על 80%-70% מערך הדירה הנרכשת. עובדה זו יוצרת מגבלה שנייה לגודל ההלוואה שניתן לקבל.

 2. גודל ההלוואה: ממה יש לחשוש?

קיימות שתי טעויות שמשק בית יכול לעשות בבואו להחליט על גודל ההלוואה שהוא נוטל: ליטול הלוואה גדולה מדי, וליטול הלוואה קטנה מדי.

הלוואה גדולה מדי היא הלוואה שנטל התשלום החודשי שלה גדול מדי יחסית ליכולתו של משק הבית. הסכנה בנטילת הלוואה גדולה מדי היא היקלעות למצוקה כלכלית מיותרת, ואולי אף כניסה לפיגורים. במקרה גרוע יותר אפשר להיקלע אפילו לפשיטת רגל. יש להיזהר מטעות מסוג זה: להימנע מהערכות אופטימיות מדי של ההכנסה העתידית, ואולי גם לשריין מקורות נזילים ליום סגריר שיאפשרו להימנע מכניסה לפיגורים.

הטעות השנייה - הלוואה קטנה מדי - אופיינית למשקי בית הנרתעים מעצם נטילת המשכנתא והמחויבות הנלווית אליה. הסיכון שכרוך בטעות זו הוא רכישת דירה קטנה מהיכולת ומהצורך, ולכן גם חזרה מיותרת על רכישת דירה כעבור כמה שנים. סימן ללקוח מסוג זה הוא הנטייה האינסטינקטיבית לקצר ככל האפשר את טווח ההלוואה.

 3. מהי באמת ההכנסה של משק הבית?

כשאתם מנסים לפענח מהי הכנסתכם האמיתית יש להתייחס להכנסה היציבה: לא לכלול רכיבים חד פעמיים (בונוס) או עונתיים, אלא רק את ההכנסה היציבה, שהיא להערכתכם ההכנסה שתקבלו גם בשנים הקרובות.

מאחר שמדובר בנטל לטווח ארוך, ראוי להתייחס לא רק להכנסה שהתקבלה בתקופה האחרונה אלא גם להכנסה הצפויה בעתיד: האם אתם מצפים לעלייה של ההכנסה? האם אתם מצפים לירידה של ההכנסה בשנים הקרובות? התשובה שונה בגילים שונים ובמקצועות שונים. שינויים בהכנסת משק הבית יכולים להיות קשורים לסיום הלימודים או ההכשרה המקצועית. הם יכולים גם להיות קשורים לשינויים בהיקף התעסוקה של בת הזוג על רקע הרחבת המשפחה.

נקודה נוספת היא הכנסה שלא מעבודה. הכנסה זו חשובה רק במידה שהיא יציבה, וניתן לבסס עליה התחייבות להחזר חודשי של המשכנתא.

 4. להימנע מסיכון נזילות?

משק בית עלול להיקלע לקשיים בגלל מצוקת נזילות שתקשה עליו לעמוד בתשלום השוטף. הקשיים יכולים לנבוע מאי-סדירות של הכנסות משק הבית והוצאותיו או משינויים פתאומיים בתשלום החודשי.

בתחום התכנון, רצוי להיזהר שלא ליצור נטל החזר גדול מדי: עדיף למשק הבית לבחור מראש הלוואה לטווח ארוך כדי להקטין את הנטל השוטף ואיתו את הסיכוי להיקלע לקשיים. אם יש מידע מראש על תקופת ביניים שבמהלכה הכנסת משק הבית קטנה מהרגיל - ניתן להתאים את גובה ההחזר החודשי על ידי הלוואות עם תקופת "גרייס". מקרים מעין אלו קיימים במצבים של עבודה זמנית או חלקית בתקופת הכשרה מקצועית, בתקופה של הארכת חופשת לידה או בתקופה שבה הלווה ממשיך לגור בשכירות חודשית עד למועד כניסתו לדירה.

כנגד האירועים הבלתי-צפויים, כדאי אולי למשק הבית ליצור "כרית ביטחון" - סכום כסף שיאפשר לו לעמוד בתשלומי המשכנתא גם אם יסבול מירידה פתאומית בהכנסתו.

לווה שנוטל הלוואות בריבית משתנה או הלוואות הצמודות לשער החליפין של הדולר - עלול להיקלע למצב שבו עליית הריבית בשוקי הכספים או פיחות השקל יביאו להגדלת ההחזר החודשי מעבר לעליית הכנסתו. יש להביא בחשבון אפשרות זו ולהיזהר מהתחייבות חודשית גבוהה מדי בהלוואות אלו.

 5. כיצד לבחור בבנק משכנתאות?

הבנקים למשכנתאות פועלים בסביבה תחרותית יותר מהסביבה שבה פועלים הבנקים המסחריים, שכן מדובר בעסקה חד-פעמית של הלקוח ובפרמטרים ברורים של מחיר. התחרות הערה כופה על הבנקים לפעול בצורה דומה: הם מציעים פחות או יותר את אותם מוצרים פיננסיים, בדרך כלל לאותם טווחי זמן, משתמשים באותם נוהגי ביטחונות, ובמידה רבה גם מציעים הלוואות באותם שיעורי ריבית.

מבחינת משק הבית אין סיבה להשתכנע מהפרסומת המדגישה את הבידול בין הבנקים ולבחור בנק משכנתאות כאילו קיימת התמחות: אם מדובר בעסקת נדל"ן סטנדרטית ובהלוואה סטנדרטית - מן הסתם כל הבנקים יציעו פתרונות דומים ובמחירים דומים. עדיף לכן למשק הבית לבחור את הבנק איתו יעבוד לפי שיקולי נוחות: מיקום סניף הבנק, איכות השירות שהוא מקבל מעובדי הסניף, מערך הקשרים הכולל שלו עם אותו בנק, וכו'.

 6. הבנת החומר - תנאי להצלחה

עד כמה כדאי ללווה הפוטנציאלי להשקיע זמן בלימוד נושא המשכנתאות? מדובר אמנם בעסקה חד-פעמית, ולכן לכאורה לידע הנרכש אין שימוש נוסף, אבל חשיבותה של עסקה זו היא גדולה בגלל היקפה והשלכותיה ארוכות-הטווח. לכן רצוי להקדיש את פרק הזמן הנחוץ כדי שקבלת ההחלטות תהיה מבוססת, מושכלת. לא כדאי לחקות באופן עיוור את הפתרון בו נקטו שכנים וקרובים, שכן ייתכן שמדובר בבעיות ספציפיות שלהם. במשכנתאות לא מתקיים הכלל "One Size Fits All". לא כדאי גם לסמוך באופן עיוור על המלצות של פקידי הבנקים, כי ייתכן שהמלצותיהם משקפות אינטרסים של הבנק ולא של הלקוח.

כדאי להכיר את המוצרים הפיננסיים אותם מציעים הבנקים ואת משמעותם: הלוואות בריבית קבועה, הלוואות בריבית משתנה, הלוואות גמישות למיניהן, הלוואות עם תקופת "גרייס", הלוואות "בלון" וכו'.

חשוב מאד להבין את מסלולי ההצמדה השונים - מדד המחירים לצרכן, שערי החליפין של מטבעות שונים - כדי להבין את המשמעויות האפשריות במקרה של שינויי ריבית בשוק או במקרה של פיחות השקל.

חשוב להבין את אפשרויות הסילוק המוקדם (חלקי או מלא), לרבות המשמעות של עמלת סילוק מוקדם, את אפשרות המעבר ממסלול הצמדה אחד למסלול הצמדה אחר ואת האפשרות לקיבוע ריבית בהלוואות בריבית משתנה.

 7. בחירת המשכנתא - בניית תיק התחייבויות

במציאות הישראלית הלווה אינו חייב לבחור הלוואה יחידה מתוך מגוון של סוגי הלוואות - הוא יכול ליטול הלוואה המהווה תערובת של מוצרים פיננסיים, כשההחלטה על התמהיל נתונה בידיו. השאלה של בחירת מסלול המשכנתא היא שאלה של בניית "סל" הלוואות, בדומה לבחירת תיק השקעות של משק בית. לשיטה זו יתרונות ברורים: אובייקטיווית, היא מאפשרת ללווה להקטין את החשיפה לסיכוני שוק וריבית על ידי פיזור. סובייקטיווית, היא מקלה על הלווה לקבל החלטה כי הוא אינו נדרש לבחירה טוטלית בין חלופות.

יש לנצל את היתרון האובייקטיווי לבניית תיק הלוואות מאוזן. חשוב גם להבין שהלוואת משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך מאוד: אין לקבל החלטות על מגזרי הצמדה וסוגי ריבית בהתבסס על אירועי העבר הקרוב או על הערכות כלכליות לטווח קצר.

 8. כיצד לנהל משא ומתן עם הבנק?

אמרנו כבר שהתחרות בין הבנקים מביאה לכך שהם מציעים הצעות דומות, ולכן הבחירה בבנק אינה צריכה לנבוע מכך שבנק מסוים מציע הצעה שנראית עדיפה: רוב הסיכויים שאת אותה הצעה ניתן לקבל גם מבנק אחר. בכלל, כדאי להיזהר מביסוס הבחירה על הצעה ראשונית שנראית זולה: הבנק אינו חייב לשמור על ההצעה שנתן מעבר לתקופה של 12 יום, כך שלפחות לחלק מהלקוחות ההצעה שיקבלו אינה רלוונטית שכן הם אינם זקוקים לכסף באופן מיידי.

כדי לקבל את ההצעה הטובה ביותר מהבנק יש לנהל עמו משא ומתן. משא ומתן זה יהיה אפקטיווי יותר עבור הלקוח אם הבנק יבין שיש ללקוח גם הצעה מבנק אחר. משום כך טוב יעשה הלקוח אם יפנה בקשה לקבלת הלוואה ליותר מבנק אחד. בגלל השירות המהיר מצד הבנקים, שאינו כרוך בתשלום, הדבר אינו צריך להוות נטל.

המשא ומתן בין הבנק ללקוח אינו צריך להיות מוגבל לשיעור הריבית. קיימת שאלה מהו גודל ההלוואה שהבנק יהיה מוכן להעמיד ללקוח, אילו ביטחונות הוא ידרוש ממנו ואילו עמלות הוא ישית עליו. כל אלו ואחרים נתונים למשא ומתן. היות שכל בקשה היא עולם בפני עצמה ובכל עסקה יש סיכוי שיתגלו קשיים משפטיים או אחרים, על הלקוח להגיע למצב של אישור סופי של ההלוואה בכל הבנקים אליהם פנה בבקשה. רק אז, ורק אם הוא באמת זקוק לכסף בתוך 12 יום - הלקוח נמצא במצב שהוא מוכן לנהל משא ומתן על שיעור הריבית.

 9. לחיות בשלום עם המשכנתא

אחד המסרים שעל הלווה להפנים בבואו ליטול משכנתא הוא הצורך לחיות בשלום עם המשכנתא. יש לקבל את הרעיון שמשכנתא אינה צרה או מחלה, אלא דרך כלכלית שבחר בה כי היא מאפשרת לו להגיע לרכישת דירה בסכום העולה על אמצעיו הזמינים. את המשכנתא משלמים לאורך השנים, מתוך החיסכון השוטף, ובינתיים נהנים מעליית מחירי הדיור.

אם משתחררים מ"משכנתופוביה", מבינים שאין בעצם סיבה אמיתית לדחף לסלק מהר ככל האפשר את יתרת החוב. אין צורך להיכנס למחויבות גבוהה מדי בתחום התשלום החודשי, שכן מעלים בכך את רמת הסיכון במקרה של פגיעה בהכנסה השוטפת. אם מסתבר ללווה כעבור תקופה מסוימת שהוא נקט בזהירות יתר ולמעשה הוא יכול לעמוד גם בתשלום חודשי גבוה יותר - ניתן תמיד לבצע סילוק חלקי של היתרה ואף להגדיל את התשלום החודשי ולקצר את משך חיי ההלוואה.

ואחרון: הדחף לסלק את המשכנתא מהר ככל האפשר עלול להביא משק בית לפגוע שלא לצורך באיכות חייו. במקום לקבל את המשכנתא כמציאות חיים ולהרשות לעצמו ליהנות מרמת חיים חומרית סבירה - משק הבית מקצה את כל המשאבים להקטנת החוב וגוזר על עצמו צמצום מיותר של הוצאות המחייה, בעיקר בכל הקשור להוצאה לתרבות, בידור ונופש.

 המאמר הוא חלק מסדרה העוסקת במימון רכישת דיור. כותב המאמר היה סמנכ"ל לתכנון ובקרה בבנק טפחות