מהי אי התאמה כהגדרתה בחוק ?

סעיף 4 לחוק המכר (דירות), תשל"ג 1973 קובע כדלקמן:

אי-התאמה

(א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:

(1 ) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

(ב) אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר ,

(ג) לענין סעיף זה -

על הקבלן, מוכר הדירה, מוטלת אחריות כלפי הקונים. אחריות זו באה לידי ביטוי, בין היתר, במכירת נכס העונה על דרישות החוק לעניין טיב הבניה, תכנון ראוי, עמידה בתקנים ובמפרט הטכני, המהווה חלק בלתי נפרד מהסכם המכר. בתביעות רבות, המוגשות לבתי המשפט בגין ליקויי הבניה, אוכף בית המשפט את החוק ומפצה את הקונים בגין נזקיהם.

נשאלת השאלה, כיצד מתאפשרת אכיפת החוק כאשר הקונים חותמים לעיתים על חוזה קבלן המנוגד לאמור בחוק?

בסעיף 7 לחוק המכר (דירות) נאמר כדלקמן :

משמע, חוק המכר (דירות) הינו חוק קוגנטי. אם בחוזה הקבלן יהיו סעיפים המנוגדים לחוק זה, עדיין יהא הקבלן מחוייב כלפי הקונים, על פי החוק, אף אם בניגוד לאמור בחוזה. על כך, ארחיב להלן;

אף אם מצאו הקונים את דירת חלומותיהם, לא קלה דרכם אל הדירה הנכספת.

לבד מממון רב, אשר על הקונים להשקיע בקניית הדירה, תשלום המיסים והתשלום לעורך דינו של הקבלן, על הקונים להתמודד עם אלמנט נוסף , בדמותו של חוזה הקבלן אשר לעיתים מזומנות הינו חוזה אחיד, המציג סעיפים מקפחים חד צדדיים ודרקוניים המנוגדים לחוק ולהלכה הפסוקה במדינת ישראל ואשר מנוסחם עולה כי הקבלן פטור מחיוביו לרבות מן האמורים לעיל, בחוק המכר (דירות).

בע"א 1846/92 נפתלי ועליזה לוי נ' מבט בניה בע"מ פד"י מז(4) 49, רכשו המערערים מהמשיבה דירה. "החל בחודשי החורף התגלו בדירה בעיות רטיבות שהתבטאו בחדירת מים ובעיבוי של הקירות, אשר גרמו לטחב ולעובש במקומות שונים בגג הדירה ובקירותיה. ניסיונות עובדי המשיבה לתקן את הפגמים העלו חרס.

בית המשפט העליון קבע :

"ג. (1) במקרה דנן, תקופת ההתיישנות המקוצרת שנקבעה בחוזה הנפרד בין בעלי הדין

2) כאשר קונים מקבלים דירה חדשה, והחל מהחורף הראשון זו דולפת

משמע, כאמור לעיל, הקבלן ניסה כוחו והחתים את הקונים על סעיפים מקפחים ומנוגדים לחוק. עקרון יסוד בתחום דיני החוזים הנו, עקרון חופש החוזים, אשר על פיו, הוראות החוק, בתחום דיני הממונות, ניתנות להתנאה ע"י הצדדים לחוזה. בהנחה כי הקונים הנם בגירים, המבינים את מהות הפעולה אותה הם עושים, חותמים על החוזה מרצונם החופשי ומדעת וללא טעות, הטעיה, כפיה או עושק – המהווים פגמים ברצון, עליהם לכבד, כמו גם לשאת בתוצאות חתימתם על החוזה .

בניגוד לאמור לעיל, הופך בית המשפט, במקרים מסוימים, למגן האזרח הקטן והוא אוכף הוראות חוק קוגנטיות, המצויות בין היתר בחוק בו עסקינן, תוך קביעת סעיפים מסוימים בחוזה כמקפחים ואי אכיפתם על הקונה.

הסיבה להתעלמות זו מעקרון חופש החוזים מושתתת על ההנחה, בדבר אי השוויון בין הצדדים לחוזה ומניעת מצב בו הצד החזק יוכל לכפות תנאים מקפחים על הצד החלש.

יפים לעניין זה דברי בית המשפט המחוזי אותם מצטט אביחי ורדי בספרו "דיני מכר דירות" בעמ' 67, מת"א 1783/90 גטניו ואח' נ' ליברובסקי ובניו (טרם פורסם) :

" הסטנדרטים שקבע המחוקק הם המינימליים ובתי המשפט צריכים לעמוד בפרץ כנגד כל נסיון של מוכרי הדירות להוריד סטנדרטים אלה...מדיניות משפטית שכוונתה למנוע הישנות מקרים כאלה בעתיד ואשר מבוססת על מדיניות תחוקתית של הגנה יתרה על קוני הדירות, מחייבת לקרוא לתוך החוזה – מלכתחילה – תניות הקשורות לתקנות הבניה ... על מוכרי הדירות לדעת שבמקרים כאלה, כמו המקרה שלפנינו, לא יוכלו להסתמך על בורותו של הקונה בעניני דת ודין – וזאת בנושאים משמעותיים כמו רווחה מינימלית בדירה."

לעניין סעיפים מקפחים בחוזה אחיד הורחב בע"א 449/85 היועמ"ש נ' גד חברה לבניין בע"מ פד"י מג(1) 183 . בפס"ד זה נאמר כדלקמן :

במקרה נשוא ערעור זה הגישו המשיבים 4-1 לאישור בית הדין לחוזים אחידים, נוסח של חוזה למכר דירות מגורים במבנים ובשכונות המוקמים על-ידיהם באמצעות קבלני משנה.

בחרתי להציג מתוך רשימה ארוכה של סעיפים, אשר נדרש הקבלן לשנות בגין היותם סעיפים מקפחים בחוזה אחיד כהגדרתם בחוק, סעיף רלבנטי לענייננו.

"סעיף המשנה הבא בו נדון הוא סעיף 24.4.1. להלן נביא את נוסח הסעיף ואת החלטת בית הדין לגביו:

'במקרה שתוך שנה ממועד המסירה, כאמור בסעיף 10.1 לעיל, יודיע הקונה למוכר, במכתב רשום על התהוות פגמים בדירה מעבודה לקויה או משימוש בחומרים לקויים או תכנון לקוי, אזי ינקוט המוכר בצעדים המתאימים כי לתקן פגמים אלה, וזאת בהתאם לדין ולנוהג.

סעיף 24.4.1 קובע את משך תקופת אחריותו של המוכר לשנה ממועד המסירה. בתוך תקופה זו, ובתוכה בלבד, מתחייב המוכר לנקוט בצעדים המתאימים כדי לתקן פגמים בדירה.

לטענת ב"כ היועץ המשפטי מקפח סעיף זה את הלקוחות בקבעו תקופת אחריות קצרה מידי. בטענותיה היפות והמפורטות הפנתה אותנו גב' לוסטהויז לדין וחשבון הועדה לבדיקת האחריות לפגמים במבני מגורים. וועדה זו, שהורכבה מאנשי ציבור המתמצאים בנושאי הבנייה, הגישה המלצות גם בעניין תקופת האחריות. בהמלצותיה הבחינה הוועדה

יציין, כי על פי הוראת סעיף 4 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, התנאי המגביל את תקופת האחריות לשנה אינו מונע את הקונה מלתבוע את המוכר בשל פגמים שגילה אחרי תום תקופת האחריות: ראה ע"א 659/77, 660/77, שורקה נ. קרין, פד"י ל"ב(398 ,397 ,393 )1

נושא אחריותו של המוכר לפגמים ולליקויים נשלט על-ידי דברי חקיקה שונים, כנרמז על-ידי בית הדין בסיפא לדברים שהובאו. כפי שציין בית הדין, השארתו על כנו של הסעיף בדבר הגבלת האחריות מותירה עדיין שתי אפשרויות תביעה חלופיות, שלא על-פי החוזה. האחת, תביעה על-פי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, והשנייה - תביעת נזיקין.

על-פי סעיף 7 לחוק המכר (דירות) - "חוק זה אינו גורע מזכויות

אין חולק, כי התנאי האמור בסעיף 24.4.1 לחוזה נופל בגדר חזקת

על-פי החוק יכול בית הדין, וכך גם אנו, לבטל תנאי מקפח או לשנות

סיכומו של דבר, הגבלת האחריות לשנה אינה יכולה לעמוד מן הטעמים

ברצוני להציג, דוגמה לסיכום מאמר זה, מניסיוני כעו"ד. יום אחד, נכנסו למשרדי קונים, אשר היו מעונינים לרכוש דירת גן. לשמחתם, מצאו הקונים את דירת הגן המיוחלת והעבירו לי לשם בדיקה ולשם ניהול מו"מ, את חוזה המכר אשר ניתן להם ע"י נציג הקבלן. כזכור, הקבלן התיימר למכור לקונים דירת גן ובגין כך אף דרש תשלום של סכום כסף נכבד. לא אף זאת, כי, בחוזה זה היו סעיפים מקפחים לרב, המנוגדים לחוק ואף להלכה הפסוקה, אחד מסעיפי החוזה, קיפח את זכותם של הקונים, לא פחות ולא יותר, ל...דירת גן . דירת הגן, לא נזכרה בחוזה המכר ואף לא במפרט הטכני המצורף לו.

אם היו הקונים חותמים על הסכם מכר זה, מבלי לתקן הראוי תיקון, כל אשר נותר היה להם הוא, להציג טענותיהם בע"פ כנגד החוזה בכתב. את הדירה היו מקבלים, אך באשר לגן, הדבר מוטל בספק רב.

לאחר מו"מ ממושך, נוסח סעיף חדש. כאמור לעיל, לא כל הסעיפים המקפחים המצויים בחוזי הקבלן, מוגנים ע"י סעיפים קוגנטיים אשר לגביהם, באמצעות ייצוג ע"י עו"ד, יזכה הקונה להגנת החוק ובית המשפט, אשר יבטל את הסעיף המקפח בחוזה.

לעיתים, חותמים הקונים על חוזים, אשר בהם סעיפים מקפחים, עליהם ניתן להתנות. העיקרון אשר ינחה את בית המשפט בדונו בתקפותם של אותם סעיפים, הוא עקרון חופש החוזים, אשר על פיו הקונה אשר חתם על החוזה, יודע את אשר הנו עושה ומוטלת עליו, מלוא האחריות בגין כך ואשר על כן, עליו לשאת בתוצאות. על כן, מן הראוי כי לנגד עיני הקונה, המתעתד לרכוש דירה, תהא התמונה כולה.