ע"פ  - הודעות מס הכנסה ומיסוי מקרקעין

בשנתיים הקרובות יוקמו 30 קרנות שינהלו נכסים מניבים בהיקף של 8-5 מיליארד ש'
03:29 | 22.4.2005 הארץ

באחרונה אושרה העברתה של טיוטת החוק בעניין קרנות נדל"ן בישראל לקריאה ראשונה בכנסת. להערכת האחראי על תחום הקרנות וגופי ההשקעה במשרד רואי החשבון ארנסט אנד יאנג, עמית אורינג, זוהי סנונית המבשרת על שינוי מהותי בתחום הנדל"ן המניב בישראל בשנתיים הקרובות. אורינג סבור כי בעקבות המהלך צפויות לקום כ-30-25 קרנות נדל"ן, שינהלו השקעות בסכום כולל של כ-8-5 מיליארד שקל.

הצעת החוק אמורה לאפשר לציבור הרחב להשקיע בנדל"ן מניב עסקי. בהתאם להצעת החוק, כתנאי מקדמי לקבלת ההטבות במס, על כל קרן להיות בהיקף של לפחות 200 מיליון שקל. כתוצאה מכך, באמצעות רכישת יחידות בסכומים קטנים יחסית יוכל המשקיע הקטן להשקיע בנכסי הנדל"ן המניב הגדולים במדינה.

הקרנות צפויות להיות כלי אטרקטיווי מבחינת המשקיע הפרטי. במקום לקבל ריביות של כ-3%-2% בפיקדונות בבנקים, צפויות הקרנות להשקיע בנכסים שיפיקו תשואות של 8% ואף יותר בשנה.

ההשקעה בקרנות צפויה להיות עדיפה גם על השקעה ברכישת דירה למגורים. מצד אחד, לא יהיה צורך בסכום המינימלי הנדרש על מנת לרכוש דירה. מצד שני צפויות הקרנות להעניק למשקיעים תשואה גבוהה יותר מהשקעה בנדל"ן המניב הפרטי, שכן התשואות במגזר העסקי גבוהות יותר.

קרנות הנדל"ן יהיו נזילות וייסחרו בבורסה בישראל, כך שתתאפשר מכירה של היחידות בכל עת. בהתאם להצעת החוק, על הקרנות לחלק כ-90% מרווחיהן מדי שנה. תנאי זה יעניק למשקיעים כלי נזיל שיאפשר למשקיע "להיפגש עם הכסף" לא רק על הנייר, אלא בפועל מדי שנה.

צפוי גם שהקרנות ימשכו השקעות מצד המשקיעים המוסדיים, שיעדיפו לגוון את תיקי ההשקעות שלהם תוך שימוש בניסיון הנדל"ני המצטבר של מנהלי קרנות ההשקעה.

מצד המס קובעת הצעת החוק מנגנון לפיו ישלם היחיד אותם שיעורי מס שהיה משלם אילו השקיע ישירות בנכס הנדל"ן, ובמקרים מסוימים שיעורים נמוכים יותר. כך למשל, בהשקעה בנדל"ן מניב דרך הקרנות ישלם המשקיע על התשואה השוטפת מס בשיעור 43.9%, בעוד שעל השקעה ישירה היה משלם מס בשיעור 49%. ההצעה אינה מחייבת את המשקיע בהגשת דו"חות מס - כל מנגנון תשלום המס מבוצע על ידי הקרן או על ידי המערכת הבנקאית.

ההצעה כוללת גם תפישה חדשנית מצד רשויות המס, המאפשרת הענקת פטור ממס על כל הכנסות הקרן למשקיעים מוסדיים: קופת גמל, קרן פנסיה, ופוליסות ביטוח חיים משתתפות ברווחים שישקיעו בקרנות הנדל"ן לא ישלמו מס בגין קבלת רווחי הקרן או מכירת יחידותיה. יתרה מזאת, לראשונה בישראל, משקיעים אלה יקבלו החזר של המס ששולם ברמת הקרן.

אחד השינויים הבולטים הנדרשים עדיין, כפי שהדגיש משרד ארנסט אנד יאנג במסגרת הערותיו להצעת החוק אותן ריכז עבור לשכת רואי החשבון, הינו הצורך בהשוואת שיעורי המס החלים לפי ההצעה על חברות. ההצעה מחייבת את החברות בשיעורי מס גבוהים יותר משיעורי המס שהיו חלים עליהן אילו השקיעו ישירות בנדל"ן המניב, ובמשתמע עשויה שלא להוות כלי אטרקטיווי מבחינתן.

אין ספק שזהו אחד מהשינויים המהותיים ביותר הצפויים בשוק הנדל"ן, אם לא המהותי ביותר בשנים האחרונות. במרכז הרפורמות בשנים האחרונות עמדה הורדת שיעור המס על הנדל"ן ל-25%. אחת הסיבות שרפורמה זו לא יצרה את השינוי המצופה נעוצה בעובדה שהרפורמה טיפלה בעיקר בצד של המוכרים. הרפורמה בתחום קרנות הנדל"ן הינה הרפורמה הראשונה שאמורה ליצור שינוי גם בצד הקונים, תוך שימת דגש, לראשונה, על תחום הנדל"ן המניב. רפורמות דומות בוצעו במדינות אחרות בעולם, בהן ארה"ב, ובעקבותיהן נחלץ שוק הנדל"ן מקיפאון ממושך.

בהנחה שהליך החקיקה יתקדם בקצב הצפוי ויסתיים כבר באוגוסט-ספטמבר, צפוי שינוי מרחיק לכת בשוק הנדל"ן המניב בישראל בשנתיים הקרובות.