דורון ברינקר - משרד שמאי מקרקעין  - היטל השבחה הסבר קווים כלליים   

 052-2931644 / 077-7676337  

 מידע נדל"ןצור קשרEnglishמאמרים 1מאמריםתמ"א 38רקע וניסיוןעמוד הבית

מדריך כללי – קווים כלליים בנושא היטל השבחה
 להפחתת היטל השבחה - נא צור/י קשר 077-76-76-337 או 052-2931644 או השאר
צור קשר

יעוץ ראשוני חינם  - לאתר המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים דורון ברינקר שמאי מקרקעין  

http://www.nadllan.com

1.כללי:

1.1החוק מטיל על הועדה המקומית לגבות היטל מן הבעלים ו/או החוכרים לדורות, לאחר שהמקרקעין שלהם הושבחו בדרך כלל מהסיבות הבאות:
כתוצאה מאישור תוכנית בנין עיר
כתוצאה ממתן הקלה בזכויות בניה
כתוצאה מהתרת שימוש חורג מהיעוד המקורי של הנכס
כתוצאה מהשבחה בדרך אחרת
כל זאת כמפורט בחוק.
1.2סכום ההיטל נקבע ע"י שמאי של הועדה המקומית. בעלים רשאי להגיש שומה אחרת. והיה והייתה הסכמה בין הבעלים לבין הועדה, תקבע שומה זו כשומה מוסכמת. באין הסכמה – פונים לשמאי מכריע.


2.הגדרות:

2.1המבקש – בעלים של קרקע או ב"כ ו/או חוכר או ב"כ שהגיש בקשה לועדה המקומית לתכנון ובניה, להיתר בניה ו/או להקלה ו/או להקלה ו/או לשימוש חורג, או שהגיש לאגף הגביה בקשה לקבלת אישור לטאבו (רשם המקרקעין) ב"כ – שהגיש אישור בכתב על כך.
2.2הועדה המקומית – הועדה המקומית לתכנון ובניה שמתפקידיה לדון ולאשר, לדחות בקשות מהסוגים המתוארים בסעיף 2.1.
2.3מימוש – מימוש הזכויות במקרקעין מתקיים בעת אחת מאלה:

1.קבלת היתר לבניה או היתר לשימוש במקרקעין שלא ניתן היה לתיתם אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה.
2.התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור תכנית.
3.העברת המקרקעין, או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, מלבד:
העברה מכוח דין.
העברה ללא תמורה מאדם לקרובו.

העברה של נכס שהבעלים החזיקו לפני 1/7/81, כלומר אם המבקש היה הבעלים כהגדרתו בחוק מס רכוש והחזיקו לפני 1/7/81, ועדיין הנכס אינו רשום על שמו – מבקש לרשום הנכס על שמו – לא ישלם היטל השבחה – מועד התשלום נדחה למימוש הבא. ההוכחות הנדרשות לכך: חוזה קניה ואישור על החזקת הנכס כגון אישור על תשלום מיסים או אישור על תשלום חשמל, טלפון וכד'.
2.4קרובו – סוגי הקרובים הבאים: בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן זוג, אח/אחות ובני זוגם.
2.5פטור – פטור מהיטל השבחה – החוק פוטר את הבעלים במקרים מסוימים מחובת תשלום היטל ההשבחה (למשל בשכונה או באזור שיקום, השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, תרבות, צדקה, בריאות וספורט שעיסוקם אינו למטרות רווח)
הכל כמצוין בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
2.6אין חובות – במקרים שבהם אין לחייב בהיטל השבחה כמוגדר בחוק.
2.7דחייה – דחיית החבות בתשלום היטל ההשבחה למועד מאוחר יותר.
2.8טופס התחייבות – טופס בו מתחייב הקונה, מרצונו, לשלם את היטל ההשבחה במועד מימוש הזכויות הבא.
2.9תכנית – תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת.
2.10העברה מכוח דין – רישום עפ"י צו ירושה או עפ"י צו קיום צוואה, או עפ"י הסכם גירושין. (במקרים נוספים יש לבדוק עם היועצת המשפטית לעירייה).
2.11גמר בניה – (כמשמעותו בחוק) משעה שהבניין כולו או מקצתו, נתפס לראשונה או משעה שהוא ראוי לשימוש שיועד לו – הכל לפי המוקדם.

3.שלבים מקדימים בחיוב היטל השבחה – בבניה:

3.1המבקש מגיש בקשה ב – 5 העתקים להיתר בניה/להקלה/לשימוש חורג (ומצרף אליה תכניות ומפרטים) אל אגף הרישוי והפיקוח על הבניה.
3.2באגף הרישוי יפתחו תיק לבקשה, לאחסון המפות והמסמכים. מנהל אגף הרישוי יביא את הבקשה לדיון בועדה המקומית.
3.3הועדה תדון בבקשה ותשלח מענה אל המבקש תוך 62 יום מהגשת הבקשה.
3.4הועדה תפרט את כל התנאים שעל המבקש לבצע/להשלים כדי לקבל את ההיתר, כולל תנאים לתשלום היטל ההשבחה (אם חל על המבקש). כאשר חל היטל השבחה ולא הוסדר תשלום – לא יוצא היתר בניה ו/או היתר לשימוש חורג.
3.5במקרה שמוגשת בקשה ע"י מי שאינו הבעלים הרשום (לפי נסח טאבו מעודכן), יידרש המבקש למסור העתק חוזה וייגבה היטל השבחה בעקבות המכר.
3.6אגף הרישוי מעביר את התיק למחלקת היטלי השבחה לאחר אישור הועדה המקומית לבדיקת חבות היטל השבחה ואם חל ההיטל – להכנת השומה.
3.7אם שולם היטל השבחה – תבדוק מחלקת היטל השבחה בגין אלו תוכניות ועל איזה נכס שולם ההיטל ואם קיימות תוכניות חדשות. אם הכל תקין תיחתם התוכנית ש"אין התנגדות".
3.8אם לא נוצלו מלוא זכויות הבניה ו/או לא שולם בעדן – תיחתם התוכניות כי "חייב היטל השבחה" והתיק מוחזר לאגף הרישוי".

4.שלבים מקדימים בחיוב היטל השבחה - בהעברה בטאבו:

4.1הערה: לא נדרש תשלום היטל השבחה בעת רישום משכנתא. לעומת זאת, הסכם קומבינציה או הסכם תמורות מוגדר כמכר הטעון בהיטל השבחה.
4.2לשם קבלת אישור לטאבו, המוכר והקונה מגיעים לאגף הגביה. האישור ניתן כאשר כל החובות בגין הנכס הנמכר שולמו לעירייה, כולל היטל השבחה.
4.3פקיד הגביה בודק האם הנכס כלול במקרים בהם "אין חבות בתשלום היטל השבחה". והיה ומצא ברשימה המופצת ע"י מחלקת היטלי השבחה כי אין חבות או שאין בשלב זה מימוש ולכן ההיטל נדחה עד למימוש הבא – יציין את הסיבה וימסור את האישור לידי המבקש.
4.4במקרים בהם על הבעלים לשלם את היטל ההשבחה – יופנו הבעלים או ב"כ למחלקת היטלי השבחה. על המבקש להגיע אל המחלקה מצויד ב:
נסח טאבו מעודכן
חוזר מכר
 טופס טיולים (הניתן ע"י פקיד הגבייה)
אישורים נוספים לפי הצורך עפ"י דרישת מחלקת היטלי השבחה.

5.כאשר קיים פטור או כאשר ההיטל נדחה למועד מאוחר יותר:

5.1תירשם הערת אזהרה לטובת הועדה המקומית על חוב היטל השבחה.


6.הטיפול המבוצע המחלקת היטל השבחה כאשר חל היטל:

6.1בדיקות
מחלקת היטלי השבחה תבדוק את סוג הנכס והאם קיימת עליו חבות בהיטל השבחה וכן אם חלים עליו פטורים.
אם על הנכס חלות תכניות משביחות שאושרו לאחר 1/7/75: חל על הנכס היטל השבחה. אם לא חלה עליו תכנית שכזו – אינו חייב בהיטל.
אם קיימת תכנית משביחה, ייבדק ניצול זכויות הבניה במסגרת היתר הבניה. אם אכן נוצלו מלוא זכויות הבניה (ותקבל היתר ושולם ההיטל) או במקרה ששולם בהעברה קודמת עבור מלוא זכויות הבניה במסגרת התכנית האחרונה-אינו חייב בהיטל והדבר יירשם בתיק הבניין או בטופס הטיולים לטאבו. אם לא נוצלו מלוא הזכויות-חייב בהיטל.
אם בשלב כלשהו חל חיוב אך לא שולם היטל השבחה כגון: הונפק אישור לטאבו (מתוך טעות) או הבניה או השימוש החורג קבלו היתר – יועבר הנושא לבדיקת הלשכה המשפטית והמלצותיה.
מחלקת היטלי השבחה תבדוק בעת הכנת שומה בגין היתר בניה, האם מבקש ההיתר הוא הבעלים הרשומים והיה ולא – השומה תוכן עבור מלוא הזכויות (בגין ביצוע מכר).
מחלקת היטלי השבחה תבדוק את מהות רישומה של הערת אזהרה בגין היטל השבחה, אם קיימת כזו, ותפעל בהתאם.

6.2תהליך החיוב של היטל השבחה:
מבקש ההיתר או מבקש האישור לטאבו יחתום על הבקשה להזמנת שומה.
מחלקת היטלי השבחה תקבע עפ"י הנתונים האם תוכן שומה לפי טבלאות אחידות או שומה ספציפית ע"י שמאי מקרקעין.

במקרים בהם יוכנו שומות עפ"י טבלאות אחידות ועותקים מהן יתויקו בתיק הבניין, באגף השומה ובאגף הגביה ויישלח עותק למבקש ע"י אגף השומה. הטיפול יבוצע מול הבעלים הרשום או מיופה כוחו.
כאשר מוזמנת שומה ספציפית באמצעות שמאי מקרקעין, השומה תיערך בידיו ותימסר לידי מחלקת היטלי השבחה שתפעל לפיו  המבקש יוכל להגיש שומה אחרת שבוצעה ע"י שמאי מטעמו. אם המבקש החליט להגיש שומה אחרת – יגישה תוך 30 יום מיום שקיבל את שומת הועדה.
מחלקת היטל השבחה תבדוק האם עברו 30 יום מיום התקבלות השומה אצל המבקש והיה אם הגיש את השומה האחרת באיחור – לא תתקבל השומה האחרת מחמת איחור והשומה האחרת עומדת בתנאים המחויבים עפ"י חוק.
מחלקת היטל השבחה תישלח את השומה האחרת אל שמאי הועדה לאחר שייבדק כי השומה האחרת עומדת בתנאים המחויבים ע"פ חוק.
לאחר שיגיעו השמאים להסכמה יוציאו מסמך שיהווה הצעה מנומקת לשומה המוסכמת. לאחר אישור אגף התכנון, יחתמו השמאים על שומה זו שתהווה מעתה "שומה מוסכמת" ויועבר עותק לאגף השומה להמשך טיפול.
היה ולא הגיעו השמאים לשומה מוסכמת, יתנו למבקש לבחור רשימת שמאים – שמאי מכריע. את שמו תעביר מחלקת היטלי השבחה לאישור הועדה המקומית.
הועדה המקומית תדון ותאשר את שמו של השמאי המכריע. שכ"ט יחול על הצדדים עפ"י החוק. מזכיר הוועדה ישלח ההחלטה למחלקת היטלי השבחה ולשמאים והשמאי המכריע יכין את השומה.
סמוך לפני הוצאת ההיתר תיבדק שוב הבקשה להיתר לוודא תשלום כל ההשבחות והדבר יירשם בטופס הביקורת להיתר.
ערעור על שומה מכרעת – כאשר מתקבלת שומה מכרעת, יוכל המבקש לשלם מיידית את הסכום לפי הקביעה האחרונה ויוכל לקבל היתר בניה או אישור להעברה בטאבו לפי העניין. אם בשלב מסוים יסתבר שצריך להגיש ערעור משפטי, ניתן להגישו תוך 45 יום ממועד קבלת השומה המכרעת.

7.פטורים:

א.פטור דירות בעלים – כשהמחזיק במקרקעין או קרובו מבקש היתר בניה, הפטור על דירות חדשות מהיטל השבחה לפי סעיף 19 ג' יינתן במספר תנאים:
שהבעלים או קרובו יתגורר בדירה 4 שנים מגמר הבניה ועד מכירתה.
חתימת הבעלים על תצהיר "פטור דירות בעלים".
הפטור ניתן לדירות בעבור 120 מ"ר ראשונים בלבד.
ב.שיקום שכונות – עפ"י החלטת ממשלה נכס שמוכרז כשיקום שכונות פטור מתשלום היטל השבחה אם המימוש חל בתקופת השיקום.
ג.פטורים כמפורט בסעיף 19 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה.

8.הטיפול המבוצע באגפים שומה וגבייה:
8.1מנהל מחלקת חיובים באגף השומה עורך הודעת שומה ושולח בדואר רשום ו/או במסירה אישית לנישום (למבקש) או נציגו בצרוף שומת הועדה.
8.2פקיד השומה מנפיק פקודת תשלום לשומה ושולח זאת עם הודעת השומה. לאחר התשלום ע"י הנישום תוצג הקבלה לאגף הגביה. כאשר הנישום מעונין לשלם בכרטיס אשראי או בהסדר תשלומים כחוק – יופנה לאגף הגביה למחלקת ההיטלים.
8.3אגף הגביה ינפיק אישור תשלום עם העתקים לאגף השומה ולתיק הבניין במינהל ההנדסה.
8.4לאחר קבלת האישור מחלקת היטלי ההשבחה תציין בתיק הבניין את התשלום.