כל רוכש דירה חייב לדעת כי הוא קונה למעשה שני "מוצרים" נפרדים, שכל אחד מהם דורש בדיקות רלוונטיות כדי להחליט אם הדירה אטרקטיווית מבחינתו. דירה היא קודם כל נכס מוחשי, הכולל קירות, חלוקה לחדרים, פרטי גימור שונים וכו'. ואולם, יחד עם זאת ישנן זכויות משפטיות אשר מהוות למעשה את הבסיס המשפטי-מסחרי לנכס הנרכש.

מטבע הדברים, הזכויות המשפטיות הינן בלתי מוחשיות, נסתרות ודורשות ידע בסיסי כדי לבחון אותן. ואולם אסור לדלג על שלב בדיקת זכויות אלה, מאחר שהן חשובות לא פחות מהמבנה עצמו.

במדינת ישראל ישנם סוגים שונים של זכויות. הזכות המלאה והטובה ביותר היא זכות בעלות פרטית, הרשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). אדם שרוכש דירה הרשומה בבעלות פרטית בטאבו, רוכש זכות מוחלטת וברורה, שיתרונה הגדול ביותר הוא הגמישות לעשות בזכות כל דבר, מבלי לקבל הסכמות או "טובות" מצד שלישי כלשהו. ניתן בכל עת למשכן את הזכות, להחכיר אותה, למכור אותה, לתת אותה במתנה, לשנות את הבנייה וכו' - הכל כמובן בכפוף לחבויות המס ולדיני התכנון והבנייה. היכולת לבצע את הפעולות האלה באופן פשוט ומיידי מהווה יתרון גדול.

כיצד בודקים את הזכויות ביחס לדירה הרשומה בטאבו? פשוט מאוד, מוציאים נסח רישום מלשכת הטאבו באזור בו מצויה הדירה. כיום ניתן להוציא דרך האינטרנט נסח רישום ואין צורך לרוץ אל הטאבו. בנסח ניתן לראות באופן פשוט את מצב הזכות, מי בעלי הזכות, האם הדירה משועבדת, אילו הערות או עיקולים רשומים עליה, וכיוצא באלה אינדיקציות ביחס לטיב הזכות.

השלמת הליך הרישום של דירה מתבצע כאשר הבניין בו מצויה הדירה נרשם כבית משותף, אז כל אחת מהדירות מקבלת מספר חלקת משנה נפרד, אשר מוצמד ונרשם על שם בעל הזכות. המצב שונה כאשר על קרקע פרטית מקימים בניין שלא נרשם כבית משותף, ואז לכל בעלי הדירות יש יחד (במושע) חלק יחסי בקרקע. במקרה כזה מייחדים לכל בעל דירה את זכות השימוש הייחודית בדירה בה הוא מתגורר באמצעות הסכם חלוקה או שיתוף. מדובר במצב לא אידיאלי, ומומלץ מאוד לפעול לרישום בית משותף, דבר המקל על היכולת לבצע עסקות ביחס לדירה.

יותר מ-90% מהקרקעות בישראל רשומות על שם מינהל מקרקעי ישראל, ולכן מרבית הדירות אינן בבעלות פרטית של רוכשיהן, ורוכש הדירה מקבל רק זכויות חכירה. משמעות הדבר, היא כי בעל הדירה מתגורר בה למעשה כשוכר (חוכר) של מינהל מקרקעי ישראל, תמורת דמי חכירה שנקבעים בהסכם, ובכפוף לתנאים הקבועים בהסכמים הסטנדרטיים של המינהל.

בעל זכות החכירה צריך לבקש את הסכמת המינהל לפעולות מסוימות שהוא מבקש לעשות ביחס לנכס, כמו תוספת בנייה, שעבוד או מכירה; בחלק מהמקרים יידרש לשלם למינהל "מס" או אגרה בגין הפעולה, כגון תשלום דמי היתר, דמי הסכמה או הגדלת דמי חכירה. בנוסף, יסבול רוכש זכות החכירה מהמינהל מהפרוצדורה הסבוכה והבלתי יעילה של מנגנוני המינהל. כל אישור או הסכמה מהמינהל, אפילו אם מדובר בהעברת דירה במתנה לאחד מילדכם, עלולים לגרור אתכם למסע מייסר בין מסדרונותיו הבלתי נעימים של מינהל מקרקעי ישראל.

לפני שנים לא רבות החל המינהל להציע לחוכרים להוון את זכויותיהם, היינו לשלם מראש סכום חד פעמי מופחת בגין דמי החכירה לשנים הבאות, ולקבל תנאי חכירה מהוונים, שהינם זכות משופרת בהרבה מזכות חכירה רגילה. לרוב, התשלום כולל חכירה ל-49 שנים ועוד 49 שנים נוספות (למעשה 98 שנה), ללא צורך לשלם דמי חכירה בתקופה זו. הזכות מעניקה פטור ממרבית תשלומי ה"מס" למינהל, הנדרשים מבעל זכות חכירה רגילה. כיום, רוכש דירה בבית משותף שזכויותיה מהוונות, נמצא במצב דומה, אם כי לא זהה, לזה של בעל זכות בעלות פרטית. בדיקת זכויות ביחס לחכירות מהוונות בבניינים הרשומים בטאבו, ניתן לבצע באמצעות הוצאת נסח רישום.

קיימים מתחמים ובניינים רבים, שטרם נרשמו מסיבות שונות בטאבו, וביחס אליהם יש להוציא מסמך המכונה "אישור זכויות" ממינהל מקרקעי ישראל, אשר דומה במהותו לנסח רישום. ישנן חברות שמציעות שירות של הוצאת אישור כזה מהמינהל תמורת עמלה. בעבר, אישור זכויות הוצא ללא גביית אגרה, אך מזה כשנה המינהל גובה סכום זהה לזה של אגרת הוצאת נסח מהטאבו.

קבוצה גדולה נוספת של דירות, הינן דירות על קרקע של המינהל אשר נבנו ע"י חברות משכנות ורישום הזכויות ביחס אליהן מתבצע במשרדי החברות או עורכי דינן. במצב זה יש לדרוש גם אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל, וגם אישור זכויות מהחברה המשכנת.

בעבר, ניצלו החברות המשכנות את העובדה שהן מבצעות את רישום הזכויות, והתנו מכירת זכויות בדירה, בתשלום מעין עמלת טיפול, בשיעור שהגיע אף ל-0.5% ממחיר המכירה. לפני כמה שנים הסדיר צו מיוחד את גובה עמלת הטיפול שרשאית חברה משכנת לגבות, והיא מסתכמת בכמה מאות שקלים בלבד, ללא קשר למחיר המכירה. קיימת מחלוקת משפטית אם צו זה חל רק על חברות משכנות שקיבלו מעמד זה מהמדינה או שהוא חל גם על חברות פרטיות שמנהלות את רישום הזכויות אצלן עד לגמר הרישום. בפועל, ישנם קבלנים פרטיים שעדיין גובים דמי טיפול גבוהים בהתעלם מהצו הנ"ל.

סיכומו של דבר, חשוב לבדוק מראש את הזכויות הנרכשות, תוך קבלת ייעוץ מבעל מקצוע מתאים, ולוודא כי בסוף תהליך רכישת הדירה, הזכויות יירשמו על שמכם באופן ראוי.