ראשית לכל, כדאי לדעת כי הקבלנים אינם מעניקים את האחריות רק מתוך רצון טוב. חוק המכר (דירות) קובע באופן מפורש ובלתי ניתן להתניה את חובתו של הקבלן להעניק אחריות על הבנוי בדירה. משמעות הדבר היא כי אם בחוזה המכר הקבלן מגביל בדרך כלשהי את האחריות שהוא מחויב בה לפי החוק, סעיף זה נוגד את הדין, והקבלן לא יוכל להסתמך עליו כדי להתחמק מלתקן ליקוי שהחוק מחייבו לתקן.

כל מי שרכש בעבר דירה מקבלן מכיר ודאי את המונח "תקופת בדק". החוק קובע כי האחריות שייתן הקבלן משתרעת על פני שתי תקופות שונות: תקופת הבדק ותקופת האחריות. תקופת הבדק היא תקופה של בין שנה לשבע שנים ממועד מסירת החזקה בדירה לקונה, בהתאם לסוג העבודות והחומרים. לדוגמה, ביחס לצנרת תקופת הבדק - שנתיים מהמסירה.

לעומת זאת, תקופת האחריות היא תקופה קבועה של שלוש שנים מתום תקופת הבדק, כך שביחס לליקויים מסוימים, למשל קילופים ניכרים בחיפוי החיצוני של הקירות, שלגביהם תקופת הבדק היא שבע שנים, התחייבות הקבלן הכוללת לתקופת הבדק והאחריות תחול למשך עשר שנים מיום מסירת החזקה בדירה לקונה.

הקבלן מחויב לתקן כל ליקוי בנייה שיתגלה, וכל אי התאמה בהשוואה למפרט הטכני שמצורף לחוזה המכר או בהשוואה לתקן או תקנות בנייה. הקונה, מצדו, מחויב להודיע למוכר על כל ליקוי או אי התאמה בתוך פרק זמן של שנה, או אם לא ניתן היה לגלות את אי ההתאמה במועד קבלת הדירה, אזי על הקונה להודיע לקבלן על אי ההתאמה תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה. בנוסף, הקונה חייב לתת לקבלן הזדמנות סבירה לתקן את הליקויים, והוא אינו יכול למנוע זאת מהקבלן, כלומר לתקן בעזרת בעלי מקצוע אחרים את הליקוי ולתבוע מהקבלן את העלויות.

ישנם חוזי מכר המגבילים את אחריותו של הקבלן לתיקון ליקויים רק לליקויים אותם ציין הקונה בפרוטוקול המסירה, או לאלה עליהם הודיע הקונה תוך כמה חודשים או שבועות מהמסירה. גם סעיפים אלה בחוזי המכר עומדים בניגוד לחוק, ואין להם תוקף מחייב.

מהו בעצם ההבדל בין תקופת הבדק לתקופת האחריות? בתקופת הבדק מחויב הקבלן באחריות כמעט מוחלטת לתיקון ליקויים ואי התאמות, אלא אם כן יוכיח הקבלן כי אותו ליקוי נגרם בגלל מעשים של הקונה. לדוגמה, אם המוכר יוכיח כי הקונה עשה שימוש בחומרי ניקוי פסולים, והם אלה שגרמו לכתמים בריצוף, לא יחויב הקבלן לתקן את הריצוף. נטל ההוכחה הוא על הקבלן, ומובן שקשה למדי לעמוד בנטל זה.

לעומת זאת, בתקופת האחריות מתהפכות היוצרות, ועל הקונה להוכיח כי אי ההתאמה או הליקוי נגרמו כתוצאה מתכנון לקוי, מעבודה בלתי מקצועית או עקב שימוש בחומרי בנייה מדרגה ירודה. במקרים אלה ניתן להיעזר בחוות דעת של מומחים בתחום ההנדסה והבנייה

כדי לעמוד בנטל ההוכחה.

החוק קובע אחריות לתקופה בלתי מוגבלת על ליקויים שקשורים בבטיחות וביציבות של הבנייה, ואם מגלים כי הבניין שוקע, או שקיימים סדקים משמעותיים עקב תנודות שמקורן בביסוס לא מתאים או בשימוש בשיטות בנייה ובחומרים לא מתאימים, אזי ניתן לתבוע מהקבלן לתקן ליקויים אלה גם לאחר תום תקופת הבדק והאחריות.