מביאים את הסעיף  ( סעיף 197 )

אתם מתעוררים לבוקר שקט בבית חלומותיכם, כשלפתע נשמע רעש הדחפורים ואתם מגלים שבניין חדש עומד להסתיר לכם את הנוף. עם הירידה במצב הרוח עומד לרדת גם ערך הבית. במצב כזה החוק עומד לצדכם בסעיף מיוחד     "NRG", עידו אפרתי, 24.12.2006

ביום בהיר אחד לפני שנים מספר פתחו תושבי שכונת תל-גיבורים בחולון את חלונם ונדהמו לגלות כי חברת נתיבי איילון החלה בסלילת כביש "נתיבי איילון דרום" למרגלות השכונה. תושבי השכונה מיהרו להגיש לרשות המקומית תביעה בגין ירידת ערך הנכסים, אולם אז התברר להם כי עברו יותר משלוש שנים ממועד אישור התוכנית, וכי חלון ההזדמנויות להגשת התביעה במועד כפי שקובע חוק ירידת ערך הנכסים - נסגר.

כיום בתי שכונת תל-גיבורים נמצאים מרחק מטרים ספורים מהכביש העמוס ביותר במדינה, כאשר בטווח חוצצת חומה אימתנית שסוגרת עליהם, חוסמת כל פתח אוויר וגורמת לתחושת מחנק. מיותר לציין כי ערך הדירות בשכונה ירד באופן משמעותי ומספר המתעניינים ברכישת דירות בשכונה שואף לאפס.

בנוסף, השבוע הגישו תושבים המתגוררים לאורך תוואי הרכבת הקלה באזור המרכז תביעות על ירידת ערך בהיקף של עשרות מיליוני שקלים-ואלה הן רק שתי דוגמאות מתוך אלפי תביעות המוגשות מדי שנה נגד הרשויות המקומיות בגין ירידת ערך.

ירידת ערך של נכסים, בתים וקרקעות כתוצאה משינויים סביבתיים-תכנוניים הפכה בשנים האחרונות לתופעה בולטת ביותר. הגידול שחל בשנים האחרונות בפעולות התכנון המקדימות, ובעיקר בתחומי התשתיות, כמו סלילה והרחבה של כבישים ראשיים, הנחת קווי רכבת, וכן תוכניות המשריינות שטחים ירוקים ושוללות הפשרת הקרקע למגורים בהמשך, גוררות תביעות בהיקף כולל של מיליארדי שקלים.

כל אלה הן רק חלק מסוגי התביעות המוגשות לרשויות המקומיות בגין ירידת ערך נכסים. לכך ניתן להוסיף את האנטנות הסלולאריות, בניין חוסם נוף ואוויר המיועד להיבנות מול ביתכם, שינוי ייעוד המגרש הסמוך אליכם - מבניין מגורים לבית-ספר או לבית-כנסת-ועוד ועוד תביעות המפרנסות בימים אלה עורכי-דין ושמאי מקרקעין רבים.

חלק מהתביעות ידועות ומתוקשרות, כמו התביעה הכמעט נצחית של תושבי כיכר המדינה בתל-אביב בעקבות האישור להקמת מגדלי מגורים בכיכר, תביעות של תושבים לאורך תוואי הרכבת הקלה, תביעות התושבים המתגוררים סמוך לנתב"ג או אלה המתגוררים סמוך לפרויקט מנהרות הכרמל, ותביעות במיליארדי שקלים שהוגשו לאחרונה על-ידי בעלי קרקעות בעקבות אישור תוכנית מחוזית 21/3, המשריינת שטחים ירוקים ואתרי נופש אורבאניים באזור גוש-דן.

עילה לתביעה

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה הוא הבסיס החוקי להגשת תביעה בגין ירידת ערך נכסים. הסעיף קובע, כי "מי שנפגע על-ידי תוכנית מקרקעין (למעט במקרה של הפקעה) הנמצאת בתחום הנכס או גובלת עימו, ומי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם, זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית". כמו כן נקבע כי התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הוועדה המקומית בתוך שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התוכנית, וכי שר הפנים רשאי להאריך תקופה זו במקרים מיוחדים.

 
לדברי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, רן וירניק, סעיף 197 חיוני משום שהוא מגן על זכות הקניין של האזרח ומעניק זכות לקבל פיצוי הולם על ירידת הנכס שלו. כמו כן, במקרים רבים הוא חוסך הרבה זמן וכסף ומאפשר לזרז את הליכי התכנון כשבעל הנכס תובע על ירידת ערך נכס ובו זמנית מקדמים את הכביש או את הפרויקט שנבנה מול ביתו.

יחד עם זאת, מדגיש וירניק, הניסוח הנוכחי של סעיף 197 הוא בעייתי ביותר, ובמקרים רבים אינו מגן כלל על האזרח מפני פגיעה בערך הנכס שלו-ולכן צריך בדחיפות לתקן ולהתאים אותו למציאות. "האזרח הפשוט אינו מודע בדרך כלל לכך שהולכים להקים מול ביתו גורדי שחקים או אוטוסטראדה, ואינו מבחין במקרים רבים בפרסום הקטן של' גוש כזה וכזה' וחלקה כזו וכזו', המתפרסם על-פי החוק בעיתון (ולעתים ב"קטן" בכל מיני מקומונים) עם אישור התב"ע המתוקנת. ברוב המקרים הוא מתעורר רק לאחר שהוא שומע את רעש הדחפורים בשטח, וזה כמעט תמיד מאוחר מדי", מסביר וירניק.

לדברי וירניק, כשל משמעותי נוסף של סעיף 197 הוא העובדה שבעל הנכס רשאי לתבוע ירידת ערך רק כאשר התוכנית הפוגעת גובלת עם הנכס שלו. "כך למשל, אתה קונה דירה בקומה השמינית עם נוף ישיר אל הים, והולך לעירייה לבדוק בתב"ע שאין שום בנייה שתחסום אותך.

אתה בודק ומגלה שהולכים לבנות בצמוד אליך בניינים נמוכים של ארבע קומות. אתה חוזר הביתה שמח וטוב לב. אלא שלאחר תקופה אתה מגלה שבחלקה שלא גובלת במישרין עם ביתך, אלא בחלקה שלאחריה, הולכים לבנות גורד שחקים בן 14 קומות שיסתיר לך לחלוטין את נוף הים. במקרה זה אין לך שום זכות לתבוע", מסביר וירניק.

כיצד אפשר לתבוע?

•     איך מגישים תביעה?

יש להצטייד בחוות דעת משמאי, ובטופס תביעה מנומק בשישה העתקים, שאותו יש להגיש למשרדי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעיר שבה נמצא הנכס.

•     האם קיים סכום פיצוי מינימלי הנדרש להגשת תביעה?

אין מגבלה. אבל החוק קובע שאם התביעה קטנה מ3%- מערך הנכס, יש לוועדה שיקול דעת שלא לשלם כלל פיצויים - ללא דיון.

•     האם יש צורך בעורך-דין בעת הגשת התביעה?

החוק אינו מחייב להיעזר בשירותי עורך-דין, כפי שאינו מחייב זאת כאשר מגישים תביעה לבית המשפט. אולם כיוון שמדובר בתחום ספציפי ומורכב, מומלץ להיוועץ בעורך-דין המתמחה בנושא - הדבר עשוי להגדיל את סיכויי הזכייה בתביעה בצורה משמעותית.

•     בתוך כמה זמן על הוועדה המקומית להחזיר תשובה?

בתוך 90 יום מרגע הגשת התביעה.

•     מה עושים אם הוועדה דחתה את התביעה?

לתובע יש הזכות להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית בתוך 30 יום.

•     כיצד פונים לוועדת הערר?

יש למלא כתב ערר ולהגישו למשרדי ועדת הערר המחוזית. הגשת הערר כרוכה באגרה של כ1,000- שקל.

•     כיצד מבוררת התביעה בוועדת הערר?

התביעה תישלח לוועדה המקומית ולכל המשיבים האחרים המופיעים בערר. לאחר מכן יתקיים דיון. אם הוועדה סברה לאחר הדיון שיש מקום באופן עקרוני למתן פיצוי, היא תמנה במקרים רבים שמאי מכריע. עם זאת, הוועדה רשאית להחליט על גובה הפיצוי בעצמה, ובמקרים מסוימים היא מנצלת זכות זאת.

•     כיצד נקבע גובה הפיצוי?

גובה הפיצוי נקבע על-ידי שמאי, שבעיקרון נוקב בפער בין ערך הנכס לפני התוכנית הפוגעת וערך הנכס לאחריה. הפיצוי הוא על מלוא ההפרש.

•     בתוך כמה זמן על ועדת הערר להחזיר תשובה?

החוק לא הקציב לוחות זמנים ומועדים לוועדת הערר. עם זאת, ההליך לרוב יעיל ומהיר ומסתיים בתוך כמה חודשים, למעט במקרים מורכבים ומסובכים.

•     מהן האפשרויות העומדות בפני אם גם ועדת הערר דחתה את התביעה?

על החלטת ועדת הערר ניתן להגיש ערעור מינהלי לבית-המשפט המחוזי, המכהן בכובעו הנוסף כבית-משפט לעניינים מינהלים.

•     מי משלם את הפיצויים?

את הפיצויים מחויבת לשלם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ברשות המקומית שבה נמצא הנכס. בשל ריבוי תביעות מסוג זה, רשויות מקומיות רבות מחתימות יזמים וקבלנים על כתבי שיפוי, כלומר אם אישור התוכנית שלהם יחייב תשלום על ירידות ערך הם יישאו בעלויות. אולם מדובר בעניין שבין הרשות המקומית לקבלן, שאינו צריך לעניין את התובע.

•     האם סכום הפיצוי על ירידת הערך מחויב במס?

תקבול הפיצויים מחייב במס על רווחי הון. עם זאת, אם התובע אינו עוסק במקרקעין, כלומר בעל הנכס הוא אדם פרטי, הוא פטור מתשלום המס.

•     אם רכשתי דירה בטרם אושרה התוכנית הפוגעת ומכרתי אותה לאחר האישור, האם אני עדיין זכאי לפיצוי על ירידת הערך שלה?

כדי לקבל את הפיצוי, חובה עליך להיות בעל הנכס ביום שבו אושרה התוכנית הפוגעת. עם זאת, אם מכרת את הדירה במחיר גבוה יותר מהמחיר שבו רכשת אותה, הדבר יהווה אינדיקציה לכך שהתוכנית לא פגעה בך.

•     בתוך כמה זמן מאישור התוכנית ניתן להגיש את התביעה על ירידת הערך?

יש להגיש את התביעה בתוך שלוש שנים מיום אישור התוכנית ולא מיום תחילת הבנייה. פרק זה זה מחייב ערנות ומעקב אחרי הפרסומים בעיתונים ועל לוחות המודעות.

התשובות לשאלות נכתבו בסיוע עורך-דין גלעד הס ממשרד הרטבי-בורנשטיין-בסון ושות,' עורך-דין יובל פלדה ממשרד רימר-אהרוני פלדה ושות' ומשרד עורכי-הדין צבי שוב.

http://www.nadllan.com/