שמאי מקרקעין דורון ברינקר

משרד שמאי מקרקעין במרכז ובדרום

מאמרים וחדשות

מס חדש על תמ"א 38  : העיריות יקבלו רבע מהשטח הבנוי
משרדי האוצר והמשפטים מקדמים הצעת חוק שלפיה 25% מתוספות הבנייה בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 יוקצו לרשות המקומית לטובת בניית מוסדות ציבוריים. ההצעה עברה בקריאה ראשונה וכעת נמצאת בדיונים בוועדת הפנים של הכנסת
נמרוד בוסו 07:05   30.10.18 כלכליסט 

אם בקרוב הרשויות המקומיות יהפכו לשותפות של היזמים והדיירים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38? משרדי האוצר והמשפטים מקדמים הצעת חוק שלפיה 25% מתוספות הבנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית יוקצו לטובת הרשות המקומית שתוכל להשתמש בהם לצרכי ציבור ‑ בניית גני ילדים, בתי ספר, בתי כנסת וכו'. המטרה של הצעת החוק היא להתמודד עם הצורך בתוספת מוסדות ציבור שנוצרת כתוצאה מעליית מספר התושבים בשל פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, והיעדר קרקע זמינה לבנייתם. הצעת החוק היא חלק מתיקון לחוק התכנון והבנייה ששמו 'קומה ציבורית', הנדון כיום בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, לאחר שאושר בקריאה ראשונה.

לדוגמא, אם במסגרת פרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש, נהרס בניין ותיק ששטחו הבנוי הוא 1,000 מ"ר, לטובת בניין חדש בן 3,000 מ"ר, אזי מתוך השטח שנוסף ‑ 2,000 מ"ר - יקצו הדיירים והיזם עד 500 מ"ר עבור הרשות המקומית. לרוב מדובר יהיה במפלס הקרקע של הבניין, או בשתי הקומות הראשונות. עם זאת, מסייג נוסח הצעת החוק וקובע כי הקצאה בהיקף של 25% תתבצע רק במקרים שבהם הפרויקט מאוד רווחי, ושהוכח כי תוכנית ההתחדשות העירונית שאושרה הביאה להשבחה משמעותית בשווי הקרקע.

על אף שההצעה באה להתמודד עם צורך של תחום ההתחדשות העירונית המלווה אותו מראשיתו, את הליך החקיקה מלוות מחלוקות המאיימות על השלמתו.
בקרב בעלי דירות המיועדות להתחדשות מעוררת הצעת החוק כעס, ואף חשש כי המדינה מבקשת לפגוע בתמורה שלה הם זכאים.

העירייה הולכת ליהנות מכפל מבצעים", אומרת סטלה אבידן, פעילה משכונת יד אליהו בתל אביב המלווה את דיוני הוועדה. "לא יכול להיות שנשלם לעירייה היטל השבחה בגלל אישור התוכנית, היזם יקבל יותר זכויות בנייה מהעירייה כדי שיוכל להקצות לה את השטח, וגם שהעירייה לא תשלם שקל על השטח שהיא מקבלת.

גורם ממשלתי שעמו שוחחנו אמר מנגד כי החוק החדש מחויב המציאות, אם המדינה מעוניינת בקידום התחדשות עירונית בהיקפים גדולים. "העידן של בניית מוסדות ציבור בקרקע בתולית ובאופן נפרד משימושים אחרים ‑ מאחורינו", הבהיר הגורם.
גם יו"ר ועדת הפנים של הכנסת ח"כ יואב קיש מהליכוד סבור שהחוק נדרש: "סוגיית ההקצאות הציבוריות בפרויקטי בנייה פרוצה לחלוטין, וזה מאפשר לרשות המקומית לעשות מה שהיא רוצה", אמר בשיחה עם "כלכליסט". "החוק בא לעשות סדר, ולהגדיר מה אפשר לבנות ואיפה".

כיום חלוקים קיש והממשלה על שתי סוגיות מרכזיות, שמעמידות בספק את חקיקת החוק בתקופת הכנסת הנוכחית. האחת היא מימון הבנייה של השטח הציבורי. עמדת המדינה היא כי במקרים שבהם התוכנית רווחית עבור היזם עליו לבנות על חשבונו את השטח שיופרש לרשות המקומית, ואילו קיש סבור כי על הרשות לשלם תשלום מלא.

נקודת מחלוקת נוספת היא סוגיית השימושים, כאשר במינהל התכנון ובמשרד המשפטים מבקשים לאפשר מגוון רחב של שימושים, כולל כאלה הנחשבים כמפחיתי ערך בסביבת מגורים.

ועדת השרים לחקיקה אישרה את התיקון לחוק שומות מוסכמות
הצעת החוק נועדה לאפשר לאזרחים להגיע לפשרה עם הרשות המקומית על דרישת היטלי השבחה מבלי לפנות לשמאי מכריע ולשלם עלויות גבוהות על כך
שלומית צור 16/10/18
הצעת חוק המאפשרת "שומות מוסכמות" של ח"כ מיקי זוהר (ליכוד) עברה ביום א' האחרון בוועדת השרים לענייני חקיקה ותובא מחר (ד') לקריאה טרומית. על פי הצעת החוק, בעל נכס המחויב בהיטל השבחה בגובה של עד 100 אלף שקל יוכל להגיע לפשרה עם הרשות המקומית, זאת מבלי להמתין לקבלת שומה מכרעת.

על פי החוק הנהוג כיום, בכל מקרה שבו יש מחלוקת בין בעל הנכס לרשות המקומית על גובה היטל ההשבחה, יש למנות שמאי מכריע. מחלוקת כזו יכולה להתקיים גם אצל הצרכן ה"קטן" שרק מעוניין למכור את הדירה שבבעלותו. במקרה של סכסוך, השמאי המכריע יכול להפחית את השומה אבל גם להעלות אותה ולא ניתן להגיע לפשרה.

למעשה, הצרכן כבול להליך אשר לא מאפשר לו להגיע כאמור להסכמות אלא מחייב אותו להתדיין אצל שמאי מכריע (הליך העולה כסף ולוקח זמן) גם אם מדובר בערעור על שומה נמוכה יותר. בפועל מוכרי דירות שמקבלים מהעירייה דרישה להיטל השבחה חוששים לערער על הדרישה, מאחר ובהכרעה של שמאי מכריע, הם עלולים להידרש לשלם סכום גבוה יותר.

בהצעת החוק נכתב כי "הרגולציה הקיימת בישראל מכילה אפשרויות רבות לקיומה של הסכמה בין האזרח לרשות בעיקר בתחומי המיסים ואף בתחום העמדה לדין פלילי. לפיכך, מן הראוי שיתקיים גם בתחום היטלי ההשבחה, מתחם, ולו צר, לקיום הסכמות בין הנישום לרשות".

יו"ר לשכת שמאי מקרקעין חיים מסילתי בירך על אישור ועדת השרים לחקיקה. לדבריו, "מדובר בהצעת חוק צרכנית חשובה שמקלה על יוקר המחייה בישראל. החוק נועד בעיקר לאזרח הקטן שכיום לא מערער על החלטות הרשות המקומית בשל העלויות הכספיות אולם גם בשל ההליך הביורקרטי הנלווה לכך. לדוגמא נישום המערער על שומות בהיקף 10,000-20,000 שקל, גם אם השומה מוטעית, יצא לרוב ושכרו בהפסדו, שכן ניהול ההליך מחייב תשלומי שכר טרחה לשורה של גורמים מעבר לבירוקרטיה שהופכת את ההליך ללא משתלם.

"כיום מרבית הנישומים שמחויבים בסכומים נמוכים מעדיפים לשלם את ההיטל ולא לערער. אני בטוח כי המשך הליכי החקיקה אשר ילוו על ידי הגורמים הרלוונטיים - יביאו לאישורו הסופי של החוק".
למ"ס: ירידה של 17.1% במספר הדירות החדשות שנמכרו בשנה האחרונה
הקבלנים מכרו בחודשים יוני-אוגוסט השנה כ-5,630 דירות חדשות, עלייה של 10.6% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים. עם זאת, בחישוב שנתי נרשמה ירידה חדה במספר העסקאות בילי פרנקל פורסם: 18.10.18 , 13:02

החזקים שורדים: כך השתלטו חברות הבנייה הגדולות על ההתחדשות העירונית
מספר היזמים הפעילים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל מתכווץ - בתהליך שבו החברות הגדולות דוחקות את רגליהם של השחקנים הקטנים ■ מי מרוויח מהמצב החדש, והאם קבלני החתימות בדרך להיעלם מחיינו?
גילי מלניצקי 19.10.2018 08:16
בעלי דירות בתל אביב, התעוררו - זה לא הזמן להיות בררנים
עד לאחרונה היה אצל הדיירים כוח רב מול החברות שמבצעות שיפוצים לביניינים במסגרת תוכנית תמ"א 38 ■ אך עם אישור תוכנית הרובעים בתל אביב, ושיחרור צוואר הבקבוק התכנוני, כוחם של הדיירים הולך לרדת
רן ברא"ז 17.10.2018 18:33
עד 2010 פרויקטים לפי תמ"א 38 התאפשרו רק במתכונת של חיזוק המבנה ובניית תוספות. באותה שנה, מתוך רצון להגדיל את מספר הפרויקטים, אושר תיקון מס' 2 לתמ"א, ובעקבותיו התאפשר לבצע פרויקטים לפי תמ"א 38 גם במתכונת של הריסה ובנייה מחדש - בדומה למתכונת שהיתה מוכרת עד אותה עת במתחמים גדולים שיועדו לפינוי־בינוי.

זמן קצר לאחר השינוי הבינו היזמים הפועלים בשוק את הפוטנציאל הגלום בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית לפי תמ"א 38 במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, במיוחד באזורי הביקוש בלב תל אביב. אל היזמים הקטנים, שפעלו בתחום עד אותה עת, הצטרפו כל הקבוצות היזמיות הגדולות. רובן המכריע של חברות הנדל"ן הקימו זרועות ייעודיות לביצוע פרויקטי תמ"א 38, גייסו לשורותיהן את אנשי המקצוע שכבר הספיקו לצבור ניסיון קודם בתחום, ובכלל זה אדריכלים, שמאים, יועצים משפטיים, משווקים וכו'.

חדורי מוטיבציה פנו אותם יזמים אל קהלי היעד, בעלי הדירות ונציגויות ועדי בתים, זימנו אותם לכנסים ופרשו בפניהם חומרים שיווקיים מלווים בהדמיות צבעוניות. הימים היו ימי "חגיגת הנדל"ן", מחירי הדירות המשיכו להאמיר עוד ועוד ואיפשרו ליזמים להציע לבעלי הדירות הצעות מרחיקות לכת. דו"חות האקסל שהכינו היזמים לשם בחינת כדאיות הפרויקט כללו תמורות רבות ומגוונות: הגדלת דירות, עליית קומות, מפרטים יוקרתיים, מימון דמי שכירות ואביזרי חשמל, נופשים בחו"ל ועוד פיתויים. כל אלה התאפשרו על רקע הצפי להמשך עליית המחירים, שהרקיעו ל-45 אלף שקל למ"ר, ואז ל-50 אלף שקל למ"ר, ובהמשך כבר ל-55 אלף שקל למ"ר ויותר.
אך לא תמיד היה בכך די כדי לרצות את בעלי הדירות. כדי להוציא פרויקט של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) אל הפועל, יש צורך בהסכמה של 80% מבעלי הדירות. בבניין תל אביבי ממוצע, שבו 12 דירות, יש צורך בתמיכה של לפחות עשרה בעלים. גיבוש ההסכמות בין היזם לדיירים ובין הדיירים לבין עצמם הוא משימה מורכבת. המשא ומתן אורך חודשים ארוכים, ולעתים גם שנים. השוק היה שוק של בעלי דירות - וכשיזם אחד אמר לא, באו אחריו שלושה יזמים חדשים שאמרו כן.
ואולם בחודשים האחרונים ניכר כי חל שינוי במגמה, כתוצאה משני אירועים משמעותיים שהתרחשו תוך תקופה קצרה. הראשון הוא אישורה של תוכנית הרובעים בתל אביב, שנכנסה לתוקף במחצית הראשונה של השנה. הליכי אישור התוכנית נפרשו על פני שנים ארוכות, במהלכן לא ניתן היה לקבל היתרים בתל אביב לביצוע פרויקטים לפי תמ"א 38. עם אישור התוכנית, השתחרר צוואר הבקבוק התכנוני, והנחת הבסיס היא כי תוך זמן קצר יינתנו היתרים לביצוע מאות פרויקטים. כלומר, אלפי דירות חדשות ומאות פנטהאוזים, באזור מצומצם יחסית, שיגדילו תוך תקופה קצרה את היצע הדירות.

האירוע השני הוא למעשה שורה של נתונים שפורסמו באחרונה בתקשורת, המעידים על האטה במכירת דירות בתל אביב וצמצום דרמטי בהיקפי עסקות למכירת דירות יוקרה. כתוצאה מכך, חל שינוי בהלך הרוח של היזמים. מחירי המכירה באותם דו"חות אקסל התכווצו, והעבירו שורה של פרויקטים מן מהצד הרווחי - לצד ההפסדי.
הנה כי כן, שוק ההתחדשות העירונית הופך אט־אט משוק של בעלי דירות - לשוק של יזמים. היזמים הפכו בררנים יותר, היקף התמורות המוצע שמרני יותר, והנכונות לחזר אחרי בעלי הדירות ולהשקיע זמן ומשאבים כספיים בניהול משא ומתן ממושך, פוחתת והולכת. לכך מתווספים עוד ועוד דיווחים על יזמים המבקשים לעדכן את ההצעות שהגישו ולהפחיתן, על יזמים שנסוגים מהמשא ומתן גם בשלבים מתקדמים, ועל כאלה שמתקשים לקבל ליווי בנקאי לפרויקטים.
זו היא אפוא קריאת השכמה לבעלי הדירות. היו מחושבים וריאלים בדרישותיכם, התנהלו בתבונה וחתרו להסכמים נכונים.

מחיר למשתכן ברמת שלמה, בית אריה וקריית מוצקין. מה המחירים?
שווקו קרקעות לבניית 603 דירות, מתוכן 483 במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן" - צפו בשיעור ההנחה על מחיר השוק
ערן סוקול | 15/10/2018
רשות מקרקעי ישראל הודיעה היום (ב') כי שווקו בהצלחה, קרקעות לבניית 603 יחידות דיור, מתוכן 483 במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן", תכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון, בישובים רמת שלמה, בית אריה וקריית מוצקין. ירושלים שווקו בהצלחה במסגרת מכרזי מחיר למשתכן חמישה מתחמים לבניית 603 יח"ד למגורים בבנייה רוויה עם חזית מסחרית בשכונת רמת שלמה, ירושלים, מתוכן 483 יח"ד במסלול מחיר למשתכן והיתר בשוק החופשי.
מחירי הדירות ברמת שלמה מבטאים הנחה של כ-26% ממחיר דירות דומות בשוק:
המחיר התחלתי לדירת 85 מ"ר יעמוד על 1,194,299 שקל.
המחיר התחלתי לדירת 100 מ"ר יעמוד על 1,386,927 שקל.
המחיר התחלתי לדירת 120 מ"ר יעמוד על 1,643,766 שקל.
הדירות כוללות מרפסת, מחסן וחניה.
שכונת רמת שלמה ממוקמת מצפון לירושלים, מזרחית לשכונת רמות ובסמיכות לכביש מספר 4 צפון המהווה ציר כניסה משמעותי לעיר. מלבד מגורים, בשכונה יהיו גם מוסדות ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים, שבילים ציבוריים פתוחים ושטחי מסחר. ......... המשך ראה בעמוד הקישור